Stockwerkeigentum (StWE)

Das Stockwerkeigentum (StWE) ist eine der verbreitetsten Formen des Immobilieneigentums in der Schweiz. Wer eine Wohnung im StWE erwirbt, wird Miteigentümer der gesamten Liegenschaft, mit einem ausschliesslichen Recht an seinem Stockwerk oder Gebäudeteil. Entscheidungen, die das Gebäude betreffen, werden gemeinsam von der Versammlung der Stockwerkeigentümer getroffen, und die erforderliche Mehrheit variiert je nach Art des Beschlusses. Die Kenntnis dieser Regeln ist für alle, die in einem Stockwerkeigentum leben oder investieren, unerlässlich.

Was ist Stockwerkeigentum

Das StWE ist in den Art. 712a–712t des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) geregelt. Jeder Miteigentümer hält einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück, verbunden mit dem ausschliesslichen Recht, bestimmte Teile des Gebäudes zu nutzen und innen auszugestalten (die eigene Wohnung, den Keller, den Parkplatz). Die gemeinschaftlichen Teile wie das Dach, die Fassade, das Treppenhaus und die technischen Anlagen bleiben im Gesamteigentum.

Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer besitzt eine beschränkte Rechtspersönlichkeit: Sie kann vor Gericht klagen, Schulden für die gemeinsamen Ausgaben eingehen und die Liegenschaft über ihre Organe verwalten, insbesondere über die Stockwerkeigentümerversammlung und die Verwaltung.

Die Stockwerkeigentümerversammlung und ihre Beschlüsse

Die Stockwerkeigentümerversammlung ist das Beschlussorgan des StWE. Sie tritt mindestens einmal jährlich zusammen und beschliesst über sämtliche Fragen der Verwaltung und Instandhaltung der Liegenschaft. Die Abstimmungsregeln sind im Gesetz festgelegt (Art. 712m ZGB) und können durch das Reglement ergänzt werden.

Wer ist stimmberechtigt

Jeder Stockwerkeigentümer hat ein Stimmrecht in der Versammlung. Die Stimme wird nach den Wertquoten berechnet, die den einzelnen Stockwerkeinheiten zugewiesen sind. Eine grössere Wohnung hat daher ein grösseres Gewicht als ein Einzimmerappartement. Achtung: Das Reglement kann Abweichungen vorsehen, beispielsweise das Prinzip „ein Kopf, eine Stimme“ für bestimmte Beschlusskategorien.

Einfache Mehrheit

Die einfache Mehrheit gilt für Geschäfte der ordentlichen Verwaltung: kleinere Reparaturen, laufender Unterhalt, Genehmigung der Rechnung, Ernennung der Verwaltung. Es genügt, dass die Ja-Stimmen die Nein-Stimmen unter den Anwesenden überwiegen, sofern das im Reglement vorgesehene Quorum erreicht ist.

Qualifizierte Mehrheit

Für bedeutsamere Verwaltungsgeschäfte verlangt das Gesetz eine qualifizierte Mehrheit. Gemäss Art. 712m Abs. 1 ZGB bedürfen nützliche bauliche Massnahmen (also solche, die den Wert der Liegenschaft steigern oder ihre Ertragsfähigkeit verbessern) der Zustimmung der Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich die Mehrheit der Wertquoten vertreten. Dieses doppelte Erfordernis, nach Köpfen und nach Quoten, schützt sowohl die kleinen als auch die grossen Miteigentümer.

Einstimmigkeit

Beschlüsse, die die Zweckbestimmung der Liegenschaft betreffen oder luxuriöse Bauarbeiten beinhalten, erfordern die einstimmige Zustimmung aller Stockwerkeigentümer (Art. 712m Abs. 2 ZGB). In diese Kategorie fallen beispielsweise die Umwandlung eines Gemeinschaftsraums in eine private Wohnung oder der Einbau rein dekorativer Elemente mit hohen Kosten. Einstimmigkeit bedeutet, dass bereits eine einzige Gegenstimme den Beschluss blockiert.

Anwesende und Abwesende: Wie wird die Mehrheit berechnet

Ein häufiger Streitpunkt: Wird die Mehrheit auf Grundlage der an der Versammlung anwesenden Stockwerkeigentümer berechnet oder auf Grundlage aller Stockwerkeigentümer? Die Antwort hängt von der Art des Beschlusses ab. Für die ordentliche Verwaltung sieht das Reglement in der Regel die Mehrheit der Anwesenden (oder Vertretenen) vor. Für Beschlüsse, die eine qualifizierte Mehrheit erfordern, bezieht sich Art. 712m ZGB ausdrücklich auf die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, unabhängig von deren Anwesenheit an der Versammlung.

Folglich kann, wer weder an der Versammlung teilnimmt noch sich vertreten lässt, das Erreichen der qualifizierten Mehrheit faktisch verhindern. Aus diesem Grund sehen viele Reglemente spezifische Mechanismen vor (zweite Einberufung, Pflichtvertretung), um Pattsituationen zu vermeiden.

Die Anfechtung von Versammlungsbeschlüssen

Ist ein Stockwerkeigentümer der Auffassung, dass ein Beschluss der Versammlung das Gesetz oder das Reglement verletzt, kann er ihn innert eines Monats nach der Beschlussfassung beim Gericht anfechten (Art. 712n ZGB). Die Frist ist kurz und verwirkend: Wer nicht rechtzeitig handelt, verliert das Recht auf Anfechtung.

Beratung im Bereich Stockwerkeigentum

Fragen rund um das Stockwerkeigentum verbinden Aspekte des Immobilienrechts, des Vertragsrechts und des Prozessrechts. Ob es darum geht, einen Versammlungsbeschluss anzufechten, Umbauarbeiten auszuhandeln oder ein Reglement zu verfassen: Das Studio Legale e Notarile Haab in Lugano begleitet Stockwerkeigentümer mit einer gezielten Beratung. Rechtsanwalt Hugo Haab und Rechtsanwalt Roberto Haab verfügen über langjährige Erfahrung im Tessiner Immobilienrecht. Kontaktieren Sie uns für eine Beurteilung Ihres Falls.

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