Mietrecht

Anwalt für Mietrecht in Lugano

Die Kanzlei Haab Legal berät und vertritt Vermieter und Mieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragen im Kanton Tessin. Von der Vertragserstellung bis zur Streitbeilegung bieten wir gezielte Beratung und Prozessvertretung vor der Schlichtungsbehörde und dem Friedensrichter von Lugano.

Unsere Tätigkeitsbereiche

Mietverträge

Der Mietvertrag (Art. 253 ff. OR) regelt die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter. Die Kanzlei Haab Legal prüft und erstellt Mietverträge im Einklang mit dem Schweizer Recht und wahrt die Interessen des Mandanten. Die Schriftform ist zwar nicht vorgeschrieben, wird aber dringend empfohlen, um Streitigkeiten vorzubeugen.

Kündigung des Mietvertrags

Die Kündigung muss die gesetzlichen oder vertraglichen Fristen einhalten (Art. 266a ff. OR) und darf nicht missbräuchlich sein (Art. 271 OR). Für Wohnungen beträgt die gesetzliche Mindestfrist 3 Monate auf den ortsüblichen Kündigungstermin (im Kanton Tessin in der Regel 1. April oder 1. Oktober). Die Kündigung durch den Vermieter muss auf dem amtlich genehmigten Formular des Kantons erfolgen.

Erstreckung des Mietverhältnisses

Wenn die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte darstellt, kann er die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272 ff. OR) verlangen: bis zu 4 Jahre für Wohnungen und 6 Jahre für Geschäftsräume. Das Gericht wägt die Interessen der Parteien, die persönlichen Umstände und die Verfügbarkeit von Alternativen ab.

Mängel der Mietsache

Der Mieter hat Anspruch auf eine mängelfreie Mietsache (Art. 256 OR). Bei Mängeln, die den Gebrauch einschränken, kann der Mieter:

• Die Behebung innert angemessener Frist verlangen
• Eine dem Mangel entsprechende Mietzinsreduktion verlangen
• Den Mietzins bei der Schlichtungsbehörde hinterlegen (Art. 259g OR)
• Bei dringenden Mängeln auf Kosten des Vermieters reparieren lassen
• In schweren Fällen den Vertrag auflösen (Art. 259b OR)

Mietzinserhöhung

Der Vermieter kann den Mietzins mit einer Frist von mindestens 10 Tagen vor Beginn der Kündigungsfrist unter Verwendung des amtlichen Formulars erhöhen. Die Erhöhung kann innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden (Art. 270b OR), wenn der Mietzins im Verhältnis zur Nettorendite oder zu den Quartiermieten als übersetzt erscheint.

Rückgabe der Mietsache

Bei der Rückgabe erstellen die Parteien ein Übergabeprotokoll (Art. 267a OR). Der Vermieter muss festgestellte Mängel sofort melden, andernfalls verliert er den Schadenersatzanspruch. Die Kanzlei Haab Legal unterstützt bei der Rückgabe und bei Streitigkeiten über die Mietkaution.

Untermiete

Der Mieter darf mit Zustimmung des Vermieters untervermieten (Art. 262 OR). Der Vermieter kann die Zustimmung nur aus triftigen Gründen verweigern: missbräuchliche Bedingungen, wesentliche Nachteile oder Weigerung des Mieters, die Untermietbedingungen offenzulegen.

Schlichtungsverfahren

Bei mietrechtlichen Streitigkeiten ist das Schlichtungsverfahren vor der Schlichtungsbehörde obligatorisch (Art. 197 ZPO). Erst wenn die Schlichtung scheitert, kann die Klage beim Friedensrichter eingereicht werden. Das Verfahren ist bei einem Streitwert bis CHF 30'000 kostenlos.

Unser Ansatz

Die Kanzlei Haab Legal begleitet den Mandanten sowohl in der Schlichtungsphase als auch im allfälligen Gerichtsverfahren. Wir vertreten Vermieter und Mieter gleichermassen mit dem Ziel, ausgewogene und rechtlich fundierte Lösungen zu erarbeiten.