Mietrecht: Haftung des Mieters für den Zustand der Mietsache bei der Rückgabe

Rückgabe der Mietsache: Wofür haftet der Mieter wirklich?

Wenn ein Mietverhältnis endet und der Zeitpunkt gekommen ist, die Wohnung (oder eine andere Mietsache) zurückzugeben, ist der Vermieter verpflichtet, den Zustand der Sache sorgfältig zu prüfen und dem Mieter allfällige Mängel, für die dieser möglicherweise einzustehen hat, unverzüglich anzuzeigen. So bestimmt es Art. 267a OR.

Soweit scheint es einfach. In der Praxis geschieht jedoch etwas anderes: Viele Mieter bezahlen Kosten, die ihnen gar nicht zustehen, weil sie die Grenzen ihrer Haftung nicht kennen. Rechtsanwalt Hugo Haab und Rechtsanwalt Roberto Haab vom Studio Legale e Notarile Haab in Lugano befassen sich regelmässig mit solchen Fällen und wissen, wie verbreitet die Unsicherheit in diesem Bereich ist.

Vertragsgemässer Gebrauch: der eigentliche Massstab

Gemäss Art. 267 Abs. 1 OR muss der Mieter die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Nicht «wie neu». Nicht «wie zu Beginn». Der vertragsgemässe Zustand hängt von der Bestimmung der Mietsache ab: Wohnung, Büro, Gewerberaum. Der Massstab richtet sich nach dem vorgesehenen Gebrauch.

Das bedeutet, dass der Vermieter keine Rückgabe in einwandfreiem Zustand verlangen kann. Der vom Mieter bezahlte Mietzins dient gerade dazu, die natürliche Wertminderung der Liegenschaft im Laufe der Zeit auszugleichen.

Normale Abnutzung: zulasten des Eigentümers

Das Gesetz ist in einem wesentlichen Punkt klar: Die normale Abnutzung geht vollständig zulasten des Vermieters. Er kann vom Mieter keinen Franken für diese Art der Verschlechterung verlangen.

Was fällt unter die normale Abnutzung einer Wohnung? Wände, die mit der Zeit vergilben, Spuren von Möbeln oder Bildern, eine angemessene Anzahl kleiner Löcher in den Wänden, leichte Kratzer und Risse, kleine Spuren auf dem Parkett, die natürliche Abnutzung von Tapeten. All dies sind Auswirkungen des täglichen Gebrauchs, die der Eigentümer hinnehmen muss.

Der Mieter haftet hingegen für Schäden, die über dieses Mass hinausgehen: Verschlechterungen, die von ihm, von den mit ihm zusammenlebenden Personen oder von seinen Haustieren verursacht wurden, sowie die Kosten für Reinigung und kleine Reparaturen (in der Regel bis CHF 200).

Der häufigste Fall: das Streichen der Wände

In der Praxis betrifft das häufigste Problem die Kosten für einen vollständigen Neuanstrich der Wohnung. Allzu viele Mieter glauben, diese bei der Rückgabe vollumfänglich tragen zu müssen. Das ist nicht der Fall. Wenn die Wände nur Spuren normaler Abnutzung aufweisen, gehen diese Kosten nicht zulasten des Mieters.

Zeitwert, nicht Neuwert

Wenn der Mieter tatsächlich für einen Schaden einzustehen hat, bemisst sich der Schadenersatz nicht nach den Kosten einer Neuanschaffung. Wenn die Reparatur nicht möglich oder unverhältnismässig wäre, haftet der Mieter für den Zeitwert der beschädigten Einrichtung, berechnet unter Berücksichtigung der Abnutzung durch den vertragsgemässen Gebrauch.

Zur Bestimmung dieses Wertes werden spezifische Tabellen verwendet, die gemeinsam vom Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband (SMV) und vom Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) erarbeitet wurden. Diese Tabellen geben die durchschnittliche Lebensdauer jeder Komponente der Mietsache an und ermöglichen die Berechnung des Restwerts.

Ein konkretes Beispiel

Ein Mieter gibt die Wohnung im Jahr 2019 zurück. Seine Kinder haben eine Wand mit Filzstiften beschmiert: Es handelt sich um einen Schaden, der über die normale Abnutzung hinausgeht. Die Wand war 2004 neu gestrichen worden, und die Kosten für den Anstrich betrugen CHF 7'000.

Gemäss den Tabellen beträgt die durchschnittliche Lebensdauer eines Wandanstrichs 20 Jahre. Ab 2004 wäre der Anstrich im Jahr 2024 vollständig amortisiert gewesen. Im Jahr 2019 fehlten noch 5 Jahre bis zur vollständigen Abschreibung. Der Restwert betrug somit 5/20 der ursprünglichen Kosten.

Ergebnis: Der Mieter muss CHF 1'750 bezahlen, also ein Viertel der Gesamtkosten. Nicht CHF 7'000.

Achtung auf das Bezugsdatum

Ein sehr häufiger Fehler bei den Berechnungen betrifft das Anfangsdatum für die Berechnung der Lebensdauer. Man geht nicht vom Beginn des Mietvertrags aus, sondern vom Zeitpunkt, an dem die Einrichtung tatsächlich erstellt wurde, was durchaus vor dem Beginn des Mietverhältnisses liegen kann.

Dieses technische Detail verändert den geschuldeten Betrag erheblich und wird häufig übersehen.

Vollständig amortisierte Einrichtungen

Hat eine Einrichtung das Ende ihrer Lebensdauer erreicht und keinen Restwert mehr, kann der Eigentümer grundsätzlich nichts vom Mieter verlangen.

Allerdings berechtigt dies den Mieter nicht, bereits amortisierte Bestandteile mutwillig zu beschädigen. Die Tessiner Rechtsprechung hat festgehalten, dass der Mieter bei vorsätzlicher Beschädigung oder grober Fahrlässigkeit nach Billigkeit auch über die Lebensdauer hinaus zum Ersatz des Wertes der Einrichtung herangezogen werden kann (Urteil der II. ZBK vom 13. März 2019, Verfahren 12.2017.167, E. 7).

Die Lehre bestätigt zudem, dass Boden, Mauern und Dächer auch nach Ablauf der theoretischen Lebensdauer einen gewissen Wert behalten (CPra Bail, Aubert, Art. 267 OR N 29). In diesem Fall muss der Vermieter jedoch nachweisen, dass diese Bestandteile trotz ihres Alters zu Beginn des Mietverhältnisses noch einen Restwert aufwiesen, und zwar mit geeigneten Beweisen und nicht blossen Parteibehauptungen (Urteil der II. ZBK vom 29. September 2014, Verfahren 12.2013.210, E. 3.2).

Für Eigentümer älterer, aber wertvoller Gebäude ist der Rat klar: Den Zustand der Mietsache bei der Übergabe an den Mieter minutiös dokumentieren.

Kostenvoranschläge, keine Reparaturpflicht

Ein letzter relevanter Punkt: Die dem Mieter anzulastenden Kosten können auf der Grundlage von Kostenvoranschlägen berechnet werden, ohne dass der Vermieter die Arbeiten tatsächlich ausführen lassen muss. Der Eigentümer bleibt frei, die beschädigte Einrichtung zu reparieren oder nicht.

Rechtliche Beratung im Mietrecht

Streitigkeiten über die Rückgabe der Mietsache gehören zu den häufigsten im Mietrecht. Rechtsanwalt Hugo Haab und Rechtsanwalt Roberto Haab beraten beim Studio Legale e Notarile Haab an der Via Ludovico Ariosto 5 in Lugano regelmässig sowohl Mieter als auch Vermieter in solchen Angelegenheiten.

Für eine persönliche Beratung: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70