Mietrecht: Mängel bei Beendigung des Mietvertrags

Mängel bei Beendigung des Mietverhältnisses: Was muss der Vermieter tun?

Wenn ein Mietvertrag endet und der Mieter die Wohnung oder das Geschäftslokal zurückgibt, ist der Vermieter verpflichtet, den Zustand der Liegenschaft sorgfältig zu prüfen. Stellt er Mängel fest, für die der Mieter einzustehen hat, muss er diese unverzüglich rügen. So sieht es Art. 267a OR vor.

Die Rügefrist: 2–3 Tage

Rechtsprechung und Praxis haben eine sehr kurze Frist festgelegt. Die Mängelrüge muss innert 2–3 Tagen nach der Entdeckung erfolgen. Der Mangel ist hinreichend genau zu beschreiben; eine pauschale Mitteilung genügt nicht. Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, wird der Mieter von jeder Haftung für die betreffenden Mängel befreit. Ausgenommen sind verdeckte Mängel, also solche, die bei einer ordentlichen Prüfung im Zeitpunkt der Rückgabe nicht erkennbar waren.

Diese Regelung dient dem Schutz des Mieters, den das Mietrecht als vertraglich schwächere Partei betrachtet. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass der Vermieter Mängel erst Wochen oder Monate nach der Rückgabe beanstanden kann.

Ein häufiger Fehler der Vermieter

In der Praxis der Anwaltskanzlei und des Notariats Haab stellen Rechtsanwalt Hugo Haab und Rechtsanwalt Roberto Haab immer wieder dieselbe Situation fest: Der Vermieter entdeckt einen vom Mieter verursachten Schaden, lässt aber zu viel Zeit verstreichen, bevor er ihn formell mitteilt. Manchmal ist ihm die Existenz von Art. 267a OR gar nicht bekannt, oder er unterschätzt die Kürze der Frist. Die Folge: Der mietrechtliche Anspruch lässt sich nicht mehr durchsetzen.

Der alternative Weg: die ausservertragliche Haftung

Auch wenn der Vermieter den mietrechtlichen Anspruch verwirkt hat, bleibt eine zweite Möglichkeit bestehen. Art. 41 ff. OR regeln die ausservertragliche Haftung und ermöglichen es, Schadenersatz für Beschädigungen am Eigentum zu verlangen. Dieser Weg erfasst verschiedene Konstellationen: den vom Mieter selbst verursachten Schaden (Art. 41 OR), den durch sein Tier verursachten Schaden (Art. 56 OR) oder den Schaden durch Hilfspersonen des Mieters (Art. 55 OR).

Wie die Lehre bestätigt (D. Balmer in AJP 5/2019), sind die mietrechtlichen Normen und die Bestimmungen über die ausservertragliche Haftung alternativ anwendbar. Die Art. 41 ff. OR dienen dem Vermieter, der die rechtzeitige Rüge versäumt hat, gewissermassen als Notausgang.

Warum der mietrechtliche Weg vorzuziehen bleibt

Gleichwohl bietet der auf dem Mietrecht beruhende Anspruch (Art. 267 und Art. 267a OR) dem Vermieter günstigere Bedingungen, sowohl hinsichtlich des erzielbaren Schadenersatzes als auch in Bezug auf die Beweislast. Auch die Verjährungsfristen sprechen zugunsten des Vermieters. Wer hingegen über Art. 41 ff. OR vorgeht, muss sämtliche Voraussetzungen der ausservertraglichen Haftung beweisen, und zwar innert der Verjährungsfrist von 3 Jahren ab Kenntnis des Schadens (Art. 60 OR).

Kontaktieren Sie uns

Haben Sie als Vermieter nach dem Auszug des Mieters Mängel an der Liegenschaft festgestellt? Dann ist rasches Handeln geboten. Die Anwaltskanzlei und das Notariat Haab in Lugano, mit Rechtsanwalt Hugo Haab und Rechtsanwalt Roberto Haab, unterstützt Sie bei der Beurteilung der Sachlage und bei der Wahl der wirksamsten Vorgehensweise. Kontaktieren Sie uns für eine Beratung.

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