Stockwerkeigentum: Gewährleistungsrechte bei Mängeln

Wer eine Stockwerkeinheit erwirbt und nach der Beurkundung Mängel entdeckt, steht vor drängenden praktischen Fragen: Gegen wen soll ich vorgehen? Kann ich eigenständig handeln, wenn das Problem das Dach oder die Fassade betrifft? Dieser Beitrag analysiert die Gewährleistungsrechte bei Mängeln im Stockwerkeigentum nach Schweizer Recht, mit den Unterscheidungen, die jeder Stockwerkeigentümer kennen sollte.

Sonderrechtsteile und gemeinschaftliche Teile: zwei unterschiedliche Regelungen

Das Stockwerkeigentum ist in den Art. 712a ff. ZGB geregelt. Jeder Stockwerkeigentümer verfügt über ein Sonderrecht an seiner Einheit (Wohnung, Garagenplatz, Keller) und über einen Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Teilen: Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Anlagen, tragende Struktur.

Diese Unterscheidung beeinflusst unmittelbar die Ausübung der Gewährleistungsrechte.

Art des Gebäudeteils	Beispiele	Wer übt die Gewährleistung aus
Sonderrechtsteil	Wohnung, Innenausbau, Böden, Fenster und Türen	Der einzelne Stockwerkeigentümer als Käufer
Gemeinschaftlicher Teil	Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Anlagen, Tragstruktur	Differenziertere Frage (siehe unten)

Bei Mängeln an Sonderrechtsteilen ist die Lage klar: Der Stockwerkeigentümer macht die Gewährleistung aus seinem eigenen Kaufvertrag gegenüber dem Verkäufer (Bauträger) geltend. Bei Mängeln an gemeinschaftlichen Teilen erfordert die Frage einige zusätzliche Überlegungen.

Gegen wen sind die Gewährleistungsrechte geltend zu machen?

Die Person, gegenüber der die Gewährleistungsrechte auszuüben sind, ist nicht immer auf den ersten Blick erkennbar. In der Tessiner Immobilienpraxis folgt die Kette der Rechtsbeziehungen häufig einem bestimmten Schema.

Der Bauträger-Verkäufer

Erster Ansprechpartner ist der Bauträger, der die Stockwerkeinheit verkauft hat. Der Immobilienkaufvertrag unterliegt der Gewährleistung für Mängel gemäss Art. 197 ff. OR, mit einer Verjährungsfrist von 5 Jahren ab Übergabe der Liegenschaft.

Achtung: Viele Kaufverträge enthalten Klauseln zur Beschränkung oder zum Ausschluss der Haftung des Bauträgers. Diese Klauseln sind im Rahmen von Art. 199 OR gültig: Der Verkäufer kann die Gewährleistung nicht ausschliessen für Mängel, die er absichtlich verschwiegen hat, oder für solche, deren Abwesenheit er zugesichert hat.

Das Bauunternehmen (Abtretung der Rechte)

Es kommt häufig vor, dass der Bauträger im Kaufvertrag dem Erwerber die Gewährleistungsrechte abtritt, die er selbst gegenüber dem Bauunternehmen nach Art. 367 ff. OR (Werkvertrag) hat. Diese Abtretung, die gestützt auf Art. 164 OR möglich ist, erlaubt dem Stockwerkeigentümer, direkt gegen das Bauunternehmen vorzugehen, ohne den Umweg über den Bauträger.

In der Praxis stehen dem Erwerber somit zwei Wege offen: Vorgehen gegen den Bauträger-Verkäufer (Gewährleistung aus dem Kaufvertrag) oder gegen das Bauunternehmen (Gewährleistung aus dem Werkvertrag, sofern die Rechte abgetreten wurden). Die beiden Wege haben unterschiedliche Voraussetzungen und Fristen; die Wahl der wirksamsten Strategie hängt vom Einzelfall ab.

Kann der einzelne Stockwerkeigentümer bei gemeinschaftlichen Teilen allein vorgehen?

Dies ist die am häufigsten diskutierte Frage. Wenn der Mangel das Dach, die Fassade oder ein anderes gemeinschaftliches Element betrifft, braucht es dann einen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung, oder kann der einzelne Eigentümer selbständig handeln?

Die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichts hat diesen Punkt geklärt: Der einzelne Stockwerkeigentümer kann selbständig die Gewährleistungsrechte aus seinem eigenen Kaufvertrag geltend machen, auch wenn die Mängel gemeinschaftliche Teile betreffen. Eine vorgängige Zustimmung der Versammlung ist nicht erforderlich.

Dies gilt insbesondere für persönliche Ansprüche wie die Minderung des Kaufpreises (Art. 205 OR) und den Schadenersatz. Der Stockwerkeigentümer klagt in eigenem Namen, gestützt auf seinen eigenen Vertrag.

Anders verhält es sich bei der Klage auf Mängelbeseitigung (Nachbesserung): Da der Eingriff einen gemeinschaftlichen Teil betrifft, sind die Rechte aller Stockwerkeigentümer berührt, und die Einbeziehung der Stockwerkeigentümergemeinschaft kann erforderlich sein.

Praktische Hinweise

Für den Stockwerkeigentümer, der einen Mangel entdeckt:

• Sofort prüfen, ob der Mangel einen Sonderrechtsteil oder einen gemeinschaftlichen Teil betrifft.
• Den Mangel unverzüglich dem Verkäufer anzeigen (Art. 201 OR). Eine verspätete Mängelrüge kann zum Verlust der Gewährleistungsrechte führen.
• Bei Sonderrechtsteilen direkt gegen den Bauträger vorgehen.
• Bei gemeinschaftlichen Teilen kann eigenständig die Minderung des Kaufpreises verlangt werden; für die Nachbesserung ist die Einbeziehung der Stockwerkeigentümerverwaltung zu prüfen.
• Im Kaufvertrag nachsehen, ob die Gewährleistungsrechte gegenüber dem Bauunternehmen abgetreten wurden.

Für den Bauträger-Verkäufer:

• Gewährleistungsausschlussklauseln decken keine absichtlich verschwiegenen Mängel (Art. 199 OR).
• Die Abtretung der Rechte gegenüber dem Bauunternehmen befreit den Bauträger nicht automatisch von seiner eigenen Verkäuferhaftung.
• Die vollständige Aufbewahrung aller Baudokumente ist stets empfehlenswert.

Verjährungsfristen

Vertragsart	Frist	Rechtsgrundlage
Immobilienkaufvertrag	5 Jahre ab Übergabe	Art. 210 Abs. 1 OR
Werkvertrag (Immobilien)	5 Jahre ab Abnahme	Art. 371 Abs. 2 OR
Absichtlich verschwiegene Mängel	10 Jahre	Art. 210 Abs. 1bis OR

In allen Fällen muss der Mangel unverzüglich nach der Entdeckung angezeigt werden (Art. 201 OR für den Kauf, Art. 367 Abs. 1 OR für den Werkvertrag). Wer zu lange wartet, riskiert den Verlust sämtlicher Ansprüche.

English Summary

Condominium (PPP) defect claims in Switzerland: who can act and against whom?

In Swiss condominium ownership (Stockwerkeigentum, PPP), exercising warranty rights for construction defects depends on whether the defect affects exclusive parts (the individual unit) or common parts (roof, facade, staircase, structural elements).

For defects in exclusive parts, the individual co-owner exercises warranty claims against the seller (promoter) under Art. 197 ff. CO, with a 5-year limitation period. Many purchase contracts contain limitation or exclusion clauses, which are valid only to the extent permitted by Art. 199 CO (the seller cannot exclude liability for intentionally concealed defects).

For defects in common parts, the Federal Supreme Court has clarified that an individual co-owner may independently assert personal warranty claims (price reduction, damages) arising from their own purchase contract, without requiring prior approval from the condominium assembly. However, claims for repair of common parts may require involvement of the condominium community.

In practice, purchase contracts often include an assignment of the promoter's warranty rights against the construction company (Art. 164 CO), allowing the buyer to pursue the builder directly under construction contract warranty rules (Art. 367 ff. CO).

• Report any defect to the seller without delay (Art. 201 CO); late notification may forfeit your warranty rights.
• Check your purchase contract for warranty exclusions and for any assignment of rights against the builder.
• For common-part defects, you can independently claim price reduction, but coordinate with the condominium administrator for repairs.

Rechtliche Unterstützung bei Mängeln im Stockwerkeigentum

Mängel im Stockwerkeigentum betreffen mehrere Rechtsbeziehungen gleichzeitig: Kauf, Werkvertrag, Miteigentum. Jeder Fall birgt spezifische Fallstricke, von den Rügefristen bis zur Wahl der richtigen Gegenpartei. Rechtsanwalt Hugo Haab und Rechtsanwalt Roberto Haab von Haab Legal beraten regelmässig Stockwerkeigentümer und Bauträger in solchen Situationen. Kontaktieren Sie uns für eine Beurteilung Ihres Falls.

Für eine persönliche Beratung: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70