Stockwerkeigentum (StWE): Notwendige, nützliche und luxuriöse Bauarbeiten

Wer im Stockwerkeigentum (StWE) lebt, kennt das Problem: Früher oder später stellt sich die Frage nach Bauarbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes. Doch nicht alle Bauarbeiten sind gleich, und das Schweizer Recht behandelt sie je nach ihrer Art sehr unterschiedlich. Diese Unterscheidung zu kennen, ist wesentlich, um bei Versammlungsbeschlüssen richtig zu handeln und die eigenen Rechte als Miteigentümer zu wahren.

Drei Kategorien von Bauarbeiten im StWE

Das Schweizerische Zivilgesetzbuch (Art. 712a ff. ZGB) unterscheidet ausdrücklich zwischen drei Arten von Bauarbeiten: notwendigen, nützlichen und luxuriösen (der blossen Verschönerung oder Bequemlichkeit dienenden). Diese Dreiteilung ist kein akademisches Detail. Sie hat sehr konkrete Auswirkungen auf die in der Versammlung erforderlichen Mehrheiten und auf die Kostenverteilung unter den Miteigentümern.

Notwendige Bauarbeiten

Dabei handelt es sich um Eingriffe, die für die Erhaltung des Gebäudes und seiner gemeinschaftlichen Teile unerlässlich sind: die Erneuerung eines undichten Daches, der Ersatz einer beschädigten Wasserleitung, die Fassadensanierung aus statischen Gründen. Es sind Arbeiten, deren Unterlassung zu einer konkreten Verschlechterung der Liegenschaft führen würde.

Für notwendige Bauarbeiten sieht Art. 647c ZGB die einfache Mehrheit der an der Versammlung anwesenden Miteigentümer vor. In dringenden Fällen kann der Verwalter die Ausführung sogar ohne formellen Versammlungsbeschluss anordnen. Jeder Miteigentümer ist verpflichtet, sich im Verhältnis seines Wertanteils an den Kosten zu beteiligen.

Nützliche Bauarbeiten

In diese Kategorie fallen Massnahmen, die den Wert der Liegenschaft steigern oder deren Ertragsfähigkeit verbessern, ohne streng genommen unerlässlich zu sein. Ein klassisches Beispiel: der Einbau eines Lifts in ein Gebäude ohne Aufzug oder die Installation von Photovoltaikpanelen auf dem gemeinschaftlichen Dach.

Art. 647d ZGB verlangt für diese Arbeiten die Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich die Mehrheit der Wertquoten vertreten muss. Ein in der Praxis besonders wichtiger Aspekt: Der Miteigentümer, der durch das geplante Vorhaben benachteiligt wird, verfügt über ein eigentliches Vetorecht. Wenn die Massnahme seinen Gebrauch der gemeinschaftlichen Sache erheblich einschränkt oder ihm ein unverhältnismässiges Opfer auferlegt, kann er Widerspruch erheben und eine angemessene Entschädigung verlangen oder das Vorhaben blockieren.

Luxuriöse Bauarbeiten (Luxusbauten)

Hier bewegen wir uns im Bereich der Arbeiten, die ausschliesslich der Verschönerung oder der Bequemlichkeit dienen: ein Schwimmbad mit Whirlpool, eine gemeinschaftliche Sauna, die Gestaltung eines Ziergartens mit Springbrunnen. Solche Massnahmen können erhebliche Kosten verursachen, mitunter in der Grössenordnung von CHF 50'000 oder mehr, und nicht alle Miteigentümer sind bereit oder in der Lage, diese zu tragen.

Für luxuriöse Bauarbeiten verlangt Art. 647e ZGB die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer (Einstimmigkeit). Der Gesetzgeber hat jedoch einen Flexibilitätsmechanismus vorgesehen: Beschliesst die Versammlung mit qualifizierter Mehrheit, können die Arbeiten dennoch ausgeführt werden, sofern die ablehnenden Miteigentümer nicht zur Kostentragung herangezogen werden. Auf diese Weise versucht das Stockwerkeigentumsrecht, den demokratischen Willen der Versammlung mit dem Schutz der Minderheitseigentümer in Einklang zu bringen.

Warum die Qualifikation der Bauarbeiten entscheidend ist

In der Praxis entstehen Streitigkeiten zwischen Miteigentümern häufig gerade bei der Einordnung einer Massnahme. Ist eine energetische Sanierung eine notwendige oder eine nützliche Bauarbeit? Fällt die Modernisierung des Eingangsbereichs unter die nützlichen oder die luxuriösen Massnahmen? Die Antwort ist nicht immer offensichtlich, und eine fehlerhafte Qualifikation kann zur Aufhebung des Versammlungsbeschlusses führen.

RA Hugo Haab und RA Roberto Haab beraten regelmässig Miteigentümer und Liegenschaftsverwaltungen bei der Bewältigung solcher Situationen. Eine vorgängige Rechtsberatung ermöglicht es, den Beschluss korrekt vorzubereiten und so spätere Anfechtungen und Verzögerungen bei der Ausführung der Arbeiten zu vermeiden.

Haben Sie Fragen zu Ihrem Stockwerkeigentum?

Wenn Ihre Stockwerkeigentümergemeinschaft Bauarbeiten prüft und Sie sich über das korrekte Vorgehen unsicher sind, oder wenn Sie der Auffassung sind, dass ein Versammlungsbeschluss nicht unter Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Mehrheiten gefasst wurde, steht Ihnen die Kanzlei Haab Legal in Lugano für eine gezielte Beratung zur Verfügung. Sie können uns telefonisch oder per E-Mail kontaktieren, um einen Termin zu vereinbaren.

Für eine persönliche Beratung: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70