Reservationsvereinbarung für Immobilien in der Schweiz

In der Schweiz ist eine privatschriftliche Reservationsvereinbarung für Immobilien rechtlich nichtig, sofern sie nicht vor einem Notar beurkundet wurde (art. 216 OR). Die geleistete Anzahlung (in der Regel zwischen CHF 10'000 und CHF 50'000) kann daher vom Käufer zurückgefordert werden, abzüglich der effektiven Kosten, die der Verkäufer nachzuweisen vermag. Das Bundesgericht hat bestätigt, dass der vollständige Einbehalt der Kaution in der Regel übermässig ist und vom Richter herabgesetzt werden kann (art. 163 Abs. 3 OR).

Das Problem: Eine Immobilie mit einer Anzahlung «blockieren»

Im Tessiner Immobilienmarkt kommt es häufig vor: Ein Käufer findet die gewünschte Immobilie, unterzeichnet ein Dokument mit der Bezeichnung «Reservationsvereinbarung» und leistet eine Zahlung, in der Regel zwischen CHF 10'000 und CHF 50'000, mit der Abmachung, dass der Verkäufer die Immobilie vom Markt nimmt. Der Käufer glaubt, das Geschäft «gesichert» zu haben. Der Verkäufer wiederum meint, eine Garantie in Händen zu halten.

Die Rechtslage ist jedoch ganz anders, als die Parteien annehmen.

Die Regel: Das Erfordernis der öffentlichen Beurkundung

Der Schweizer Gesetzgeber schreibt vor, dass jede Übertragung von Grundeigentum, ja sogar das Versprechen, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, in der Form einer öffentlichen Urkunde vor einem Notar errichtet werden muss (art. 216 OR). Diese Vorschrift ist zwingend und lässt keine Ausnahmen zu.

Ein einfaches privatschriftliches Dokument, auch wenn es als «Reservationsvertrag» oder «Vorvertrag» bezeichnet wird, ist daher nichtig. Nichtigkeit bedeutet, dass es keinerlei Rechtswirkung entfaltet: Keine der Parteien kann die Durchführung des Kaufs verlangen.

Die Nichtigkeit erfasst nicht nur den Hauptvertrag, sondern auch die Nebenbestimmungen, einschliesslich der Klausel über den automatischen Verfall der Anzahlung bei Rücktritt.

Die Anzahlung: Grundsätzlich ist sie zurückzuerstatten

Wenn der Vertrag nichtig ist, was geschieht dann mit der Anzahlung des Käufers?

Die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichts lässt keinen Zweifel: Der Betrag bleibt rückforderbar. Der Verkäufer darf die Anzahlung nicht allein deshalb einbehalten, weil der Käufer seine Meinung geändert hat, denn der dem Zahlungsversprechen zugrunde liegende Vertrag ist nichtig.

Das Bundesgericht hat allerdings anerkannt, dass der Verkäufer einen Teil der Anzahlung einbehalten darf, jedoch nur als Ersatz des sogenannten negativen Interesses, also der konkret angefallenen und belegten Aufwendungen im Hinblick auf den nicht zustande gekommenen Verkauf.

Was der Verkäufer einbehalten darf

In der Praxis kann der Verkäufer folgende nachgewiesene Kosten von der Anzahlung abziehen:

• Kosten für die Veröffentlichung von Immobilieninseraten
• Honorare von Beratern oder Gutachtern
• Kosten für dokumentierte Projektänderungen
• Kosten für die Rücknahme der Immobilie vom Markt (sofern nachweisbar)

Was der Verkäufer nicht einbehalten darf

Nicht zulässig ist der Einbehalt als:

• Entgangener Gewinn (lucrum cessans)
• Strafzahlung wegen des Meinungswechsels des Käufers
• Pauschalbetrag ohne Bezug zu tatsächlichen Kosten

Eine Klausel, die den vollständigen Verfall der Anzahlung vorsieht, gilt als übermässige Konventionalstrafe, und der Richter kann sie von Amtes wegen herabsetzen (art. 163 Abs. 3 OR). Das Bundesgericht hat festgehalten, dass eine Strafklausel in einem formungültigen Vertrag nur bestehen kann, wenn sie das negative Interesse abdecken soll, nicht aber den Nichtzustandekommen des Vertrags sanktionieren will.

Was das für die Parteien bedeutet

Für den Käufer

Vor der Unterzeichnung einer «Reservationsvereinbarung» sollte man wissen, dass das Dokument, sofern es nicht notariell beurkundet ist, nichtig ist. Wurde die Anzahlung bereits geleistet und kommt der Kauf nicht zustande, hat der Käufer Anspruch auf Rückerstattung, abzüglich der effektiven Kosten des Verkäufers.

Der praktische Rat: Bestehen Sie darauf, die Anzahlung auf ein Sperrkonto (Escrow) beim Notar einzuzahlen, mit einer ausdrücklichen Klausel, die die Rückerstattung regelt.

Für den Verkäufer

Zum Schutz kann eine angemessene Obergrenze für den Einbehalt vereinbart werden (orientierungsweise 50-70 % der Anzahlung), die an effektive und dokumentierte Kosten geknüpft ist. Ein höherer Betrag riskiert die richterliche Herabsetzung. Der sicherste Weg bleibt die notarielle Beurkundung: Ein notariell beurkundeter Vorvertrag (art. 22 OR in Verbindung mit art. 216 OR) bindet beide Parteien.

Der notariell beurkundete Vorvertrag: Die sichere Alternative

Wer eine Immobilie tatsächlich verbindlich «blockieren» will, muss einen Vorvertrag in der Form einer öffentlichen Urkunde abschliessen (art. 22 OR in Verbindung mit art. 216 OR). In diesem Fall sind beide Parteien verpflichtet, den Kauf abzuschliessen, und die Anzahlung hat volle Rechtswirkung.

Die Kanzlei Haab Legal kann dank der notariellen Kompetenz von Avv. Roberto Haab sowohl bei der Ausarbeitung des Vorvertrags als auch bei der notariellen Beurkundung behilflich sein.

English Summary

Reservation agreements for Swiss real estate: is the deposit refundable?

Under Swiss law, any contract obliging a party to buy or sell real estate must be executed before a notary in the form of a public deed (Art. 216 CO). A simple private «reservation agreement» is legally null and void, regardless of what it is called.

The practical consequence is that the buyer's deposit (typically CHF 10'000 to CHF 50'000) is generally refundable. The seller may only deduct proven out-of-pocket costs incurred in anticipation of the sale (advertising, consultant fees, documented project changes). Full forfeiture of the deposit is considered an excessive penalty and may be reduced by the courts under Art. 163(3) CO.

The Federal Supreme Court has confirmed that a penalty clause in a formless agreement can survive only to compensate the seller's «negative interest» (actual expenses), not to punish the buyer for withdrawing.

For a binding arrangement, the parties should execute a preliminary purchase contract in the form of a public deed (Art. 22 CO in conjunction with Art. 216 CO) before a notary.

Praktische Tipps:

• Käufer sollten darauf bestehen, die Anzahlung auf ein Sperrkonto des Notars einzuzahlen und eine ausdrückliche Rückerstattungsklausel auszuhandeln.
• Verkäufer, die Sicherheit suchen, sollten einen notariell beurkundeten Vorvertrag einem privatschriftlichen Reservationsformular vorziehen.
• Jede Strafklausel sollte in einem angemessenen Verhältnis zu den tatsächlichen Kosten stehen, um einer richterlichen Überprüfung standzuhalten.

Für eine persönliche Beratung: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70