Stockwerkeigentum (StWE) und Airbnb: Kann die Kurzzeitvermietung verboten werden?

Kurzzeitvermietungsplattformen wie Airbnb haben in zahlreichen Stockwerkeigentümergemeinschaften (StWEG) in der Schweiz für erhebliche Spannungen gesorgt. Der Eigentümer möchte das wirtschaftliche Potenzial der touristischen Vermietung ausschöpfen; die Nachbarn leiden unter dem ständigen Kommen und Gehen unbekannter Gäste, unter Lärm und unter der übermässigen Abnutzung der gemeinschaftlichen Teile. Kann Airbnb in einem Stockwerkeigentum verboten werden? Die Antwort hängt von mehreren rechtlichen und tatsächlichen Faktoren ab.

Das Recht des Stockwerkeigentümers auf Nutzung seiner Einheit

Jeder Stockwerkeigentümer hat das Recht, seine Einheit zu verwalten, zu nutzen und innen baulich umzugestalten (Art. 712a ZGB). Dies umfasst grundsätzlich auch die Befugnis, seine Wohnung zu vermieten, auch kurzfristig über Airbnb oder vergleichbare Plattformen.

Das Nutzungsrecht ist jedoch nicht unbeschränkt. Art. 712a Abs. 2 ZGB sieht vor, dass die Ausübung des Sonderrechts die anderen Stockwerkeigentümer nicht daran hindern darf, ihre eigenen Einheiten oder die gemeinschaftlichen Teile zu nutzen und zu verwalten. Die touristische Vermietung ist zulässig, solange sie das Zusammenleben im Gebäude nicht beeinträchtigt.

Die Rolle des Stockwerkeigentümerreglements

Das Stockwerkeigentümerreglement ist das zentrale Instrument zur Regelung der Nutzung der Einheiten in einem Stockwerkeigentum. Gemäss Art. 712g ZGB kann die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer Vorschriften über die Nutzung und Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile und der Sonderrechtseinheiten aufstellen.

Reglement mit Wohnnutzungsklausel

Viele Reglemente enthalten eine Bestimmung über den Nutzungszweck: «Die Einheiten dienen der Wohnnutzung» oder «der Nutzung als Hauptwohnsitz». Wenn das Reglement festlegt, dass die Liegenschaft dem Hauptwohnsitz dient, kann eine systematische touristische Vermietung mit wechselnden Gästen eine Verletzung der vorgesehenen Zweckbestimmung darstellen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts tendiert dazu, eine hotelähnliche Tätigkeit nicht als Wohnnutzung im engeren Sinne anzuerkennen.

Reglement ohne spezifische Klausel

Enthält das Reglement keine Bestimmung zur Kurzzeitvermietung, ist die Lage offener. Das Fehlen eines ausdrücklichen Verbots bedeutet allerdings nicht, dass Airbnb ohne Einschränkungen zulässig ist. Der Stockwerkeigentümer bleibt an die Pflicht gebunden, die Rechte der übrigen Eigentümer zu wahren (Art. 712a Abs. 2 ZGB), sowie an die Regeln über den Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 2 ZGB).

Kann die Versammlung Airbnb verbieten?

Die Stockwerkeigentümerversammlung kann beschliessen, ein Verbot der Kurzzeitvermietung in das Reglement aufzunehmen. Die Reglementsänderung erfordert in der Regel das qualifizierte Mehr gemäss Art. 712m Abs. 1 ZGB, nämlich die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Wertquoten auf sich vereinen.

Die Gültigkeit eines solchen Verbots hängt von drei wesentlichen Faktoren ab, wie Lehre und Gerichtspraxis bestätigen:

• Nutzungszweck der Liegenschaft: Dient das Stockwerkeigentum vorwiegend als Hauptwohnsitz, ist ein Verbot der touristischen Vermietung leichter zu rechtfertigen. In einer familiären Wohnanlage überwiegt das Interesse an Ruhe und Stabilität der Gemeinschaft.
• Lage des Stockwerkeigentums: In einer touristischen Region (Engadin, Luganersee, Zermatt), wo die saisonale Vermietung gängige Praxis ist, lässt sich ein absolutes Verbot schwerer durchsetzen. Die berechtigte Erwartung der Stockwerkeigentümer in solchen Gebieten schliesst die Möglichkeit befristeter Vermietungen ein.
• Qualität und Standard der Liegenschaft: Je höher das Niveau der Liegenschaft, desto grösser ist das berechtigte Interesse der Gemeinschaft, den Zugang zu kontrollieren. In einer Luxusanlage mit exklusiven Dienstleistungen findet ein Airbnb-Verbot stärkere Rechtfertigung.

Praktische Aspekte und Risiken

Streitigkeiten entstehen typischerweise, wenn ein Stockwerkeigentümer die Vermietungstätigkeit aufnimmt, ohne die Versammlung zu informieren. Die Nachbarn sehen sich mit lärmenden Gästen, Abfall in den Gemeinschaftsbereichen und einer intensiven Nutzung der Aufzüge und Parkplätze konfrontiert. Die Versammlung kann mit einem Beschluss eingreifen, der die Tätigkeit einschränkt oder verbietet, und wenn der Eigentümer dem nicht nachkommt, kann die Gemeinschaft gerichtlich vorgehen.

Zudem ist zu beachten, dass verschiedene Tessiner Gemeinden spezifische Regelungen für touristische Kurzzeitvermietungen erlassen haben, einschliesslich Registrierungspflichten und Kurtaxen. Wer über Airbnb vermietet, muss auch die verwaltungsrechtlichen und steuerlichen Aspekte auf kommunaler und kantonaler Ebene prüfen.

Rechtsberatung für Stockwerkeigentümer

Die Airbnb-Frage in einem Stockwerkeigentum berührt das Immobilienrecht, das Stockwerkeigentümerreglement und die kommunalen Vorschriften. Jeder Fall weist eigene Besonderheiten auf: Dieselbe Tätigkeit kann in einem Kontext zulässig und in einem anderen unzulässig sein. Rechtsanwalt Hugo Haab und Rechtsanwalt Roberto Haab der Anwaltskanzlei und Notariat Haab in Lugano beraten sowohl Stockwerkeigentümer, die ihre Rechte schützen möchten, als auch Personen, welche die Zulässigkeit ihrer touristischen Vermietung überprüfen lassen wollen. Kontaktieren Sie uns für eine konkrete Prüfung Ihrer Situation.

Für eine persönliche Beratung: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70