Stockwerkeigentum (StWE): Bauarbeiten an gemeinschaftlichen Teilen mit Sondernutzungsrecht

Beim Stockwerkeigentum (StWE) kommt es sehr häufig vor, dass das Reglement einem einzelnen Miteigentümer das Sondernutzungsrecht an einem gemeinschaftlichen Teil zuweist: ein Gartenanteil, eine Dachterrasse, ein offener Parkplatz. Dieses Recht verschafft einen konkreten Vorteil, macht den Berechtigten aber nicht zum Alleineigentümer. Die Unterscheidung hat erhebliche praktische Konsequenzen, insbesondere wenn der Stockwerkeigentümer auf dem ihm zugewiesenen Teil Bauarbeiten ausführen möchte.

Was ist das Sondernutzungsrecht?

Das Sondernutzungsrecht (auch ausschliessliches Nutzungsrecht) ermöglicht es einem Miteigentümer, einen Teil des Gebäudes oder des Grundstücks individuell zu nutzen, der rechtlich gemeinschaftlich bleibt. Die gesetzliche Grundlage findet sich in Art. 712a ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB). Das Recht wird in der Regel im Nutzungs- und Verwaltungsreglement des StWE oder direkt in der im Grundbuch eingetragenen Begründungsurkunde festgelegt.

Typische Beispiele: ein Gartenanteil, der der Erdgeschosswohnung zugewiesen ist; eine mit der Attikawohnung verbundene Terrasse; ein Teil des Flachdachs; ein Parkplatz in der gemeinschaftlichen Einstellhalle. Der Berechtigte darf diese Flächen ausschliesslich nutzen, das Eigentum verbleibt jedoch bei der Miteigentümergemeinschaft.

Sondernutzungsrecht bedeutet keine uneingeschränkte Freiheit

Ein weit verbreiteter Irrtum unter Stockwerkeigentümern: die Annahme, das Sondernutzungsrecht berechtige zu beliebigen Eingriffen am zugewiesenen Teil. Das trifft nicht zu. Der berechtigte Miteigentümer darf die Fläche gemäss der vorgesehenen Zweckbestimmung nutzen, darf sie aber ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer nicht baulich verändern.

Der Grund ist einfach: Der Teil bleibt rechtlich gemeinschaftlich. Jeder Eingriff, der über die ordentliche Instandhaltung hinausgeht, betrifft ein Gut im Gesamteigentum und bedarf daher eines Beschlusses der Stockwerkeigentümerversammlung nach den gesetzlich vorgesehenen Mehrheitsregeln (Art. 712m ZGB).

Häufige Fälle in der Praxis

In der Praxis der Anwaltskanzlei und des Notariats Haab begegnen Rechtsanwalt Hugo Haab und Rechtsanwalt Roberto Haab regelmässig folgenden Situationen:

• Errichtung eines Wintergartens oder einer Veranda auf einer mit Sondernutzungsrecht belegten Terrasse. Es handelt sich um eine Baumassnahme, die das äussere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert und der Zustimmung der Versammlung bedarf.
• Einrichtung einer Lounge oder Pergola auf dem Flachdach. Auch Installationen, die der Stockwerkeigentümer als "provisorisch" betrachtet, können eine bewilligungspflichtige Baumassnahme darstellen.
• Pflanzung von Hochstammbäumen im zugewiesenen Garten. Wenn die Bepflanzung die Struktur des Grundstücks oder die Ästhetik des Gebäudes beeinträchtigt, muss die Versammlung darüber befinden.
• Einhausung eines Parkplatzes mit Seitenwänden und Tor. Der Eingriff verwandelt einen offenen Bereich in einen geschlossenen Raum und verändert den gemeinschaftlichen Teil.

Welche Mehrheit ist für die Genehmigung der Arbeiten erforderlich?

Die erforderliche Mehrheit hängt von der Art der Baumassnahme ab. Für nützliche Bauarbeiten, also solche, die den Wert steigern oder die Ertragsfähigkeit der Liegenschaft verbessern, ist die qualifizierte Mehrheit aller Miteigentümer erforderlich, die zugleich die Mehrheit der Wertquoten vertreten (Art. 712m Abs. 1 ZGB). Für luxuriöse Bauarbeiten oder solche, die die Zweckbestimmung der Liegenschaft verändern, ist Einstimmigkeit erforderlich (Art. 712m Abs. 2 ZGB).

In jedem Fall riskiert der Stockwerkeigentümer, der Arbeiten ohne die erforderliche Genehmigung der Versammlung durchführt, eine Anordnung zur Wiederherstellung des früheren Zustands, wobei die Kosten vollumfänglich zu seinen Lasten gehen.

Wer trägt die Unterhaltskosten?

Ein weiterer Punkt, der regelmässig zu Streitigkeiten führt: die Kostenverteilung. In der Regel übernimmt der Miteigentümer mit Sondernutzungsrecht die Kosten des ordentlichen Unterhalts am zugewiesenen Teil (Reinigung, kleine Reparaturen, Gartenpflege). Beim ausserordentlichen Unterhalt, etwa der Erneuerung der Abdichtung einer Terrasse oder dem Ersatz des Aussenbodenbelags, ist die Lage heikler. Wenn das Reglement diesen Punkt nicht ausdrücklich regelt, tendiert die Rechtsprechung dazu, die ausserordentlichen Kosten der Gemeinschaft zuzuweisen, da es sich nach wie vor um einen gemeinschaftlichen Teil handelt.

Ein sorgfältig verfasstes Reglement beugt einem Grossteil dieser Konflikte vor. Deshalb empfiehlt es sich, den Inhalt des Reglements zu prüfen, bevor man eine Wohnung im StWE mit Sondernutzungsrechten erwirbt.

Beratung zum Stockwerkeigentum

Streitigkeiten rund um Sondernutzungsrechte gehören zu den häufigsten im Tessiner Stockwerkeigentumsrecht. Ob es darum geht, die Zustimmung der Versammlung für eine Baumassnahme einzuholen, unbewilligte Bauarbeiten anzufechten oder die Kostenverteilung zu klären: Haab Legal in Lugano bietet eine auf konkreter immobilienrechtlicher Erfahrung beruhende Beratung. Kontaktieren Sie uns für eine Beurteilung Ihrer Situation.

Für eine persönliche Beratung: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70