Stockwerkeigentum (StWE)

Der Verwalter des Stockwerkeigentums beruft die Versammlung nicht ein: Was tun?

Es kommt vor, dass der Verwalter eines Stockwerkeigentums die Einberufung der Versammlung der Miteigentümer verweigert oder ein entsprechendes Gesuch schlicht ignoriert. Die Gründe dafür sind häufig wenig nachvollziehbar. In jedem Fall müssen die Stockwerkeigentümer nicht untätig bleiben: Das Schweizer Recht sieht präzise Instrumente vor, um die Situation zu lösen.

Das Recht auf Einberufung der Versammlung

Ein Fünftel der Miteigentümer kann jederzeit die Einberufung einer Versammlung verlangen, wie in Art. 64 Abs. 3 ZGB festgelegt. Die Berechnung stützt sich auf die Anzahl der Personen, nicht auf den Wert der Anteile. Massgebend ist der "Kopf", nicht der Wertanteil (BSK ZGB II - Bösch, Art. 712n N 2).

Im Gesuch müssen die Gründe nicht einmal angegeben werden. Das Recht besteht auch dann, wenn das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft es nicht ausdrücklich erwähnt (Wermelinger, La Propriété par étages, 2002, S. 574).

Wenn der Verwalter nicht reagiert

Reagiert der Verwalter nicht auf das Gesuch, ist der ordentliche Weg die Anrufung des Gerichts (ZK - Wermelinger, Art. 712n ZGB N 23). Eine Ausnahme besteht dann, wenn das Reglement anderen Organen, beispielsweise dem Ausschuss oder der Revisionsstelle, die Befugnis einräumt, die Versammlung anstelle des Verwalters einzuberufen. In der Praxis ist eine solche Klausel selten. Rechtsanwalt Hugo Haab und Rechtsanwalt Roberto Haab raten ihren Mandanten regelmässig, eine solche Bestimmung in das Reglement aufnehmen zu lassen, gerade um ein Gerichtsverfahren zu vermeiden.

Die Klageberechtigung steht jedem einzelnen Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu (vgl. Art. 712m Abs. 2 ZGB), auch wenn dieses nicht selbst das ursprüngliche Gesuch an den Verwalter gestellt hat (CR - Jeanneret/Hari, Art. 64 ZGB N 15).

Die Anträge an das Gericht

Sieht das Reglement keine Alternativen vor, ist die Anrufung des Gerichts erforderlich. Die Erfahrung der Anwaltskanzlei und des Notariats Haab zeigt, dass folgende Rechtsbegehren (in der Reihenfolge ihrer Zweckmässigkeit) zu stellen sind:

1. Das Gericht sei zu ersuchen, den antragstellenden Stockwerkeigentümer (oder den Ausschuss bzw. die Revisionsstelle) zu ermächtigen, unmittelbar eine ausserordentliche Versammlung einzuberufen.
2. Das Gericht sei zu ersuchen, die ausserordentliche Versammlung selbst einzuberufen.
3. Das Gericht sei zu ersuchen, dem Verwalter anzuordnen, die Versammlung innert einer im Urteil festgesetzten Frist einzuberufen.

Die ersten beiden Varianten sind der dritten klar vorzuziehen. Ordnet das Gericht dem Verwalter an zu handeln, bleibt das Risiko bestehen, dass dieser weiterhin verzögert. Die Möglichkeit, dass das Gericht die Versammlung selbst einberuft, wird von einem Teil der Lehre in analoger Anwendung von Art. 699 Abs. 4 OR bejaht (BSK ZGB II - Bösch, Art. 712n N 2), auch wenn die Frage umstritten bleibt.

Ein häufig übersehener Punkt: Im Verfahren ist das Gericht zu ersuchen, die Gerichtskosten und die Parteientschädigung dem säumigen Verwalter aufzuerlegen. Die Untätigkeit des Verwalters darf die Stockwerkeigentümer nicht finanziell belasten.

Rechtsberatung in Lugano

Wenn der Verwalter Ihres Stockwerkeigentums die Versammlung nicht einberuft und der Dialog keine Ergebnisse bringt, kann die Anwaltskanzlei und das Notariat Haab in Lugano Sie im Gerichtsverfahren unterstützen. Kontaktieren Sie uns für eine Beratung mit Rechtsanwalt Hugo Haab oder Rechtsanwalt Roberto Haab.

Für eine persönliche Beratung: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70