Immobilienrecht: Die verschiedenen Arten der Mäkelei

Immobilienmäkelei in der Schweiz: Was das Gesetz vorsieht

Wer im Tessin eine Immobilie verkauft oder erwirbt, wendet sich häufig an einen Vermittler. Der Immobilienmäkler hat eine klar umrissene Aufgabe: Verkäufer und Käufer zusammenzubringen, damit diese ein Geschäft abschliessen. Doch nicht alle Mäkler arbeiten auf dieselbe Weise, und das Gesetz unterscheidet klar zwischen verschiedenen Formen.

Der Mäklervertrag ist im schweizerischen Obligationenrecht (Art. 412–418 OR) geregelt. Die Kenntnis dieser Bestimmungen ist sowohl für den Mäkler selbst als auch für denjenigen, der sich an einen Vermittler wendet, um ein Haus zu verkaufen oder zu kaufen, von wesentlicher Bedeutung.

Die drei gesetzlichen Mäklerformen

Das schweizerische Recht unterscheidet drei Unterkategorien des Mäklers, die jeweils unterschiedliche Pflichten und Rechte in Bezug auf die Provision mit sich bringen.

Nachweismäkler. Seine Aufgabe beschränkt sich darauf, dem Auftraggeber einen potenziellen Käufer oder Verkäufer zu benennen. Mehr ist nicht erforderlich: Die blosse Namhaftmachung genügt. Kommt der Kaufvertrag mit der benannten Person zustande, hat der Mäkler Anspruch auf den Mäklerlohn.

Vermittlungsmäkler. Diese Form geht über die blosse Namhaftmachung hinaus. Der Vermittlungsmäkler beteiligt sich aktiv an den Verhandlungen zwischen den Parteien. Der Provisionsanspruch entsteht nur dann, wenn der Vertrag dank seiner konkreten Vermittlungstätigkeit zustande kommt. Schliessen Verkäufer und Käufer das Geschäft ohne seine direkte Mitwirkung an den Verhandlungen ab, entfällt der Anspruch auf den Mäklerlohn.

Zuführungsmäkler. Es handelt sich um eine weniger verbreitete Form. Seine Aufgabe besteht darin, dem Verkäufer kaufinteressierte Personen zuzuführen. In der Praxis begegnet man dieser Unterkategorie selten.

Wann ist die Provision geschuldet?

Die Frage der Provision führt häufig zu Streitigkeiten. Die Unterscheidung zwischen Nachweismäkler und Vermittlungsmäkler ist dabei entscheidend.

Beim Nachweismäkler entsteht der Anspruch auf den Mäklerlohn in dem Moment, in dem der Kaufvertrag mit der von ihm benannten Person zustande kommt. Weiteres muss nicht nachgewiesen werden. Beim Vermittlungsmäkler hingegen muss bewiesen werden, dass der Vertrag gerade infolge seiner Vermittlungstätigkeit zustande gekommen ist. Ein feiner, aber in seinen Auswirkungen sehr konkreter Unterschied.

Ein Punkt, der immer wieder zu Verwirrung führt, sei klargestellt: Es besteht keine gesetzliche Vermutung, wonach jeder Mäklervertrag als Nachweismäkelei zu qualifizieren wäre, sofern nichts anderes vereinbart ist. Ein Teil der Lehre vertritt diese Ansicht, doch das Bundesgericht hat eine solche Vermutung bislang nicht anerkannt.

Praktische Empfehlungen für den Immobilienmäkler

Rechtsanwalt Hugo Haab und Rechtsanwalt Roberto Haab von der Anwaltskanzlei und dem Notariat Haab in Lugano beraten regelmässig Immobilienmäkler und Auftraggeber in Streitigkeiten rund um die Mäkelei. Gestützt auf die über vierzigjährige Berufserfahrung der Kanzlei erweisen sich folgende Hinweise als besonders nützlich.

Die eigene vertragliche Rolle klar definieren. Der Vermittler sollte die Rolle des Nachweismäklers bevorzugen, da der Provisionsanspruch in diesem Fall allein die Namhaftmachung des potenziellen Vertragspartners voraussetzt. Die Qualifikation muss allerdings schriftlich im Mäklervertrag festgehalten werden, ohne Raum für Mehrdeutigkeiten.

Nicht vereinbarte Verhandlungstätigkeit vermeiden. Beginnt der Nachweismäkler, aktiv zwischen den Parteien zu verhandeln, riskiert er, als Vermittlungsmäkler umqualifiziert zu werden, und zwar auch bloss durch konkludentes Handeln. In diesem Fall ist die Provision nur dann geschuldet, wenn der Vertragsabschluss auf seine Vermittlung zurückgeht. Den entsprechenden Beweis vor Gericht zu erbringen, ist nicht immer einfach.

Nicht für beide Parteien gleichzeitig tätig werden. Die sogenannte Doppelmäkelei, also die gleichzeitige Tätigkeit für Verkäufer und Käufer, ist nur zulässig, wenn beide Parteien davon Kenntnis haben und ihr ausdrücklich zugestimmt haben, oder wenn es sich um eine Vermittlungsmäkelei handelt. In allen übrigen Fällen liegt ein Interessenkonflikt vor. Die Folge ist einschneidend: Der Mäklervertrag gilt als ungültig. Der Mäkler verliert jeden Anspruch auf den Mäklerlohn und muss bereits erhaltene Beträge zurückerstatten.

Rechtsberatung im Bereich der Immobilienmäkelei

Fragen rund um die Immobilienmäkelei betreffen heikle vertragliche Aspekte, die eine Beurteilung im Einzelfall erfordern. Ob Sie als Vermittler Ihren Provisionsanspruch absichern möchten oder als Auftraggeber einen geltend gemachten Mäklerlohn bestreiten: Die Kanzlei Haab Legal verfügt über die notwendige Erfahrung, um Sie zu beraten.

Für eine persönliche Beratung: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70. Die Anwaltskanzlei und das Notariat Haab befindet sich an der Via Ludovico Ariosto 5, 6900 Lugano.