Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch Ausländer

Lex Koller: Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch Personen im Ausland

Wer nicht über die Schweizer Staatsbürgerschaft verfügt und ein Grundstück in der Schweiz erwerben möchte, sieht sich mit einer spezifischen Gesetzgebung konfrontiert, die zwar wenig bekannt, aber mit sehr konkreten Konsequenzen verbunden ist. Die sogenannte Lex Koller, das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), regelt die Voraussetzungen, unter denen ausländische Personen Grundstücke (Immobilien, Grundstücke usw.) auf Schweizer Gebiet erwerben und halten dürfen.

Wer gilt als «Person im Ausland»?

Das BewG definiert als «Person im Ausland» nicht nur ausländische Staatsangehörige mit Wohnsitz ausserhalb der Schweiz, sondern auch bestimmte Kategorien juristischer Personen mit Sitz im Ausland oder unter Kontrolle von Personen im Ausland. Zu beachten ist, dass auch in der Schweiz wohnhafte ausländische Staatsangehörige in den Geltungsbereich des Gesetzes fallen können, je nach Art des Grundstücks, das sie zu erwerben beabsichtigen.

Staatsangehörige der EU und der EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz und einer Aufenthaltsbewilligung B oder einer Niederlassungsbewilligung C sind beim Erwerb ihres Hauptwohnsitzes grundsätzlich den Schweizer Bürgern gleichgestellt. Die Lage wird allerdings erheblich komplexer beim Erwerb von Zweitwohnungen, Anlageimmobilien oder unbebauten Grundstücken.

Welche Grundstücke unterliegen der Bewilligungspflicht?

Der Erwerb einer Zweitwohnung oder einer Ferienwohnung durch eine Person im Ausland bedarf einer kantonalen Bewilligung. Dies gilt ebenso für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Darüber hinaus verfügen die Kantone über begrenzte jährliche Kontingente für die Erteilung solcher Bewilligungen, was das Verfahren keineswegs selbstverständlich macht.

Bei Grundstücken zu gewerblichen Zwecken (Büros, Geschäfte, Produktionsstätten) stellt sich die Situation anders dar: Der Erwerb ist in der Regel ohne Bewilligung möglich, sofern das Grundstück tatsächlich der Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit dient. Die Abgrenzung zwischen gewerblicher und Wohnnutzung stellt einen kritischen Punkt dar, der im Einzelfall beurteilt werden muss.

Folgen bei Verstössen

Die Lex Koller ist nicht zu unterschätzen. Ein unter Verletzung des Gesetzes getätigter Erwerb kann für nichtig erklärt werden. Die Behörden können die Zwangsversteigerung des Grundstücks anordnen. In der Praxis kommt es vor, dass Erwerber erst nach der notariellen Beurkundung feststellen, dass sie sich in einer rechtswidrigen Lage befinden. Solche Fälle führen zu langwierigen und kostspieligen Rechtsstreitigkeiten.

Zudem ist darauf hinzuweisen, dass auch gesellschaftsrechtliche Transaktionen (Anteilsabtretungen, Fusionen, Umstrukturierungen) indirekt in den Geltungsbereich des BewG fallen können, wenn sie zu einem Kontrollwechsel über Gesellschaften führen, die Grundeigentum in der Schweiz besitzen.

Die Bedeutung einer vorsorglichen Beratung

Gerade aufgrund der Komplexität dieser Materie ist es von grundlegender Bedeutung, sich an Fachleute zu wenden, die sowohl die Bundesgesetzgebung (BewG, SR 211.412.41) als auch die entsprechende Vollziehungsverordnung (BewV, SR 211.412.411) sowie die kantonale Praxis im Tessin eingehend kennen.

Das Studio Legale e Notarile Haab mit Sitz in Lugano berät regelmässig ausländische Mandanten beim Grundstückserwerb im Tessin. Rechtsanwalt Hugo Haab und Rechtsanwalt Roberto Haab bieten Beratung in sechs Sprachen (Italienisch, Deutsch, Englisch, Französisch, Spanisch und Russisch) und begleiten die Mandantschaft von der Vorabklärung bis zur notariellen Beurkundung.

Möchten Sie ein Grundstück in der Schweiz erwerben und benötigen Klärung zur Lex Koller?

Für eine persönliche Beratung: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70