Kaufrecht und Konventionalstrafe

Kaufrecht und Konventionalstrafe: Wann kann eine Rückerstattung verlangt werden?

Bei Immobilientransaktionen im Tessin stellt das Kaufrecht ein verbreitetes Instrument dar. Es handelt sich um einen Vertrag, mit dem eine Partei die Möglichkeit, aber nicht die Pflicht erhält, eine Liegenschaft zu einem bereits festgelegten Preis innerhalb einer vereinbarten Frist zu erwerben. Der Berechtigte leistet in der Regel bei Vertragsabschluss eine Zahlung. Übt er das Kaufrecht aus, wird der Betrag als Anzahlung an den Kaufpreis angerechnet. Verzichtet er hingegen darauf, verbleibt der Betrag beim Verkäufer als sogenannte «Konventionalstrafe».

Ein konkretes Beispiel

A (potenzieller Käufer) und B (Eigentümer) vereinbaren Folgendes:

• Verkaufspreis der Liegenschaft: CHF 1'300'000
• A erhält ein Kaufrecht, ausübbar innert 24 Monaten
• A zahlt sofort CHF 300'000 an B

Zwei mögliche Szenarien:

1. A übt das Kaufrecht aus: Er muss den Restbetrag von CHF 1'000'000 bezahlen, da er bereits CHF 300'000 geleistet hat.
2. A übt das Kaufrecht nicht aus: B bleibt Eigentümer und behält die von A gezahlten CHF 300'000.

Die Tessiner Rechtsprechung ändert die Ausgangslage

Bis vor Kurzem ging die Praxis davon aus, dass der gezahlte Betrag bei Nichtausübung des Kaufrechts vollumfänglich beim Verkäufer verbleibt. Ein Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Tessin (II CCA 31.5.2021 Nr. 12.2020.140) hat diese Annahme in Frage gestellt.

Gemäss dem Gericht stellt der vom Berechtigten zu leistende Betrag keine echte Konventionalstrafe im Sinne von Art. 160 ff. OR dar. Folglich ist es nicht selbstverständlich, dass der Verkäufer den gesamten Betrag behalten darf.

Wann der Verkäufer den Betrag behalten darf

Der Einräumende (B) darf den Betrag nur dann behalten, wenn dieser eine tatsächliche Entschädigung für die Einschränkung seiner Eigentumsrechte während der Geltungsdauer des Kaufrechts darstellt. Mit anderen Worten: B muss nachweisen, dass der Betrag dazu diente, die Bindung, während der gesamten Vertragsdauer nicht an Dritte verkaufen zu können, auszugleichen.

Wird dieser Nachweis nicht erbracht, gilt der gezahlte Betrag als blosses Druckmittel gegenüber dem Berechtigten, damit dieser den Kauf tätigt. In diesem Fall kann, wer das Kaufrecht nicht ausübt, die Herabsetzung oder sogar die vollständige Rückerstattung des gezahlten Betrags verlangen, gestützt auf die allgemeinen Grundsätze von Art. 163 Abs. 3 OR.

Ab welcher Schwelle gilt die Strafe als «übermässig»?

Die Herabsetzung ist gerechtfertigt, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen dem vereinbarten Betrag und dem konkreten Interesse des Einräumenden besteht. Das Tessiner Appellationsgericht hat hierzu nützliche Anhaltspunkte geliefert:

• Eine Strafe von 28 % des Verkaufspreises wurde als unverhältnismässig und somit herabsetzbar erachtet.
• Eine Strafe von 10 % des Verkaufspreises wurde als verhältnismässig betrachtet.

In unserem Beispiel entsprechen die CHF 300'000 rund 23 % des vereinbarten Preises von CHF 1'300'000. Weist A nach, dass der Vertrag den Betrag nicht ausdrücklich als Entschädigung für die von B getragene Bindung qualifiziert hat, könnte er eine erhebliche Herabsetzung erwirken: beispielsweise eine auf 10 % neu berechnete Strafe (CHF 130'000), mit Rückerstattung von rund CHF 170'000.

Warum eine rechtliche Begleitung wichtig ist

Diese Rechtsprechung hat erhebliche praktische Auswirkungen, sowohl für diejenigen, die ein Kaufrecht einräumen, als auch für diejenigen, die eines erhalten. Die Vertragsredaktion wird entscheidend: Eine präzise Formulierung kann den Verkäufer schützen, während eine allgemein gehaltene Klausel Rückforderungsansprüche des Käufers eröffnen kann.

Das Studio Legale e Notarile Haab in Lugano betreut regelmässig Klienten bei Immobilientransaktionen dieser Art. Rechtsanwalt Hugo Haab und Rechtsanwalt Roberto Haab können Verträge mit Kaufrecht prüfen oder aufsetzen und sicherstellen, dass die Klauseln zur Konventionalstrafe klar und rechtlich solide formuliert sind.

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