Propriété par étages (PPE)

Les plateformes de location à court terme comme Airbnb ont créé une tension réelle au sein de nombreuses propriétés par étages (PPE) en Suisse. Le propriétaire souhaite exploiter le potentiel économique de la location touristique; les voisins subissent le va-et-vient d'hôtes inconnus, le bruit et l'usure des parties communes. Peut-on interdire Airbnb dans une PPE? La réponse dépend de plusieurs facteurs juridiques et factuels.

Le droit du copropriétaire d'utiliser son étage

Chaque copropriétaire par étages a le droit d'administrer, d'utiliser et d'aménager intérieurement sa propre unité (art. 712a CC). Ce droit inclut, en principe, la faculté de louer son appartement, y compris à court terme par l'intermédiaire d'Airbnb ou de plateformes similaires.

Le droit d'usage n'est toutefois pas illimité. L'art. 712a al. 2 CC prévoit que l'exercice du droit exclusif ne peut empêcher les autres copropriétaires d'utiliser et d'administrer leurs propres unités ou les parties communes. La location touristique est licite tant qu'elle ne compromet pas la cohabitation dans l'immeuble.

Le rôle du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété constitue l'instrument central pour régir l'utilisation des unités dans une PPE. Selon l'art. 712g CC, la communauté des copropriétaires peut établir des règles sur l'utilisation et l'administration des parties communes et des unités exclusives.

Règlement prévoyant une destination d'habitation

De nombreux règlements contiennent une clause relative à la destination d'usage: «les unités sont destinées à l'habitation» ou «à l'habitation principale». Si le règlement prévoit que l'immeuble est destiné à l'habitation principale, une location touristique systématique avec rotation d'hôtes différents peut constituer une violation de la destination prévue. La jurisprudence du Tribunal fédéral tend à reconnaître que l'activité de type hôtelier ne correspond pas à l'usage d'habitation au sens strict.

Règlement sans clause spécifique

Si le règlement ne dit rien sur la location à court terme, la situation est plus ouverte. L'absence d'une interdiction explicite ne signifie pas pour autant qu'Airbnb soit autorisé sans limites. Le copropriétaire reste lié par le devoir de respecter les droits des autres (art. 712a al. 2 CC) et par les règles de la bonne foi (art. 2 CC).

L'assemblée peut-elle interdire Airbnb?

L'assemblée des copropriétaires peut décider d'introduire une interdiction de location à court terme dans le règlement de copropriété. La modification du règlement requiert en règle générale la majorité qualifiée prévue par l'art. 712m al. 1 CC, soit la majorité de tous les copropriétaires représentant en même temps la majorité des quotes-parts de la valeur.

La validité de l'interdiction dépend de trois facteurs principaux, comme le confirment la doctrine et la pratique judiciaire:

• Destination d'usage de l'immeuble: si la PPE a pour but principal l'habitation principale, une interdiction de location touristique est plus facilement justifiable. Dans un complexe résidentiel familial, l'intérêt à la tranquillité et à la stabilité de la communauté prévaut.
• Emplacement de la PPE: dans une zone touristique (Engadine, Lac de Lugano, Zermatt), où la location saisonnière est une pratique établie, une interdiction absolue est plus difficile à soutenir. L'attente raisonnable des copropriétaires dans ces zones inclut la possibilité de locations temporaires.
• Qualité et standing de l'immeuble: plus le niveau de l'immeuble est élevé, plus la communauté a un intérêt légitime à contrôler qui y accède. Dans un complexe de luxe offrant des services exclusifs, une interdiction d'Airbnb trouve une justification plus solide.

Aspects pratiques et risques

Les litiges surviennent généralement lorsqu'un copropriétaire lance son activité sans en informer l'assemblée. Les voisins se retrouvent avec des hôtes bruyants, des déchets dans les espaces communs et une utilisation intensive des ascenseurs et des parkings. L'assemblée peut intervenir par une décision qui limite ou interdit l'activité, et si le copropriétaire ne s'y conforme pas, la communauté peut agir en justice.

Il convient en outre de noter que plusieurs communes tessinoises ont introduit des réglementations spécifiques pour les locations touristiques à court terme, avec des obligations d'enregistrement et des taxes de séjour. Quiconque loue sur Airbnb doit également vérifier les aspects administratifs et fiscaux au niveau communal et cantonal.

Conseil juridique pour copropriétaires PPE

La question d'Airbnb dans une PPE touche le droit immobilier, le règlement de copropriété et les normes communales. Chaque cas présente ses propres nuances: la même activité peut être légitime dans un contexte et illicite dans un autre. Me Hugo Haab et Me Roberto Haab de l'Étude Haab, avocats et notaires à Lugano, assistent aussi bien les copropriétaires qui souhaitent protéger leurs droits que ceux qui entendent vérifier la licéité de leur location touristique. Contactez-nous pour un examen concret de votre situation.

Pour une consultation personnalisée: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70