PPE : droits de garantie pour les défauts

Celui qui achète une unité en propriété par étages (PPE) et découvre des défauts après l'acte notarié se retrouve face à des questions pratiques urgentes : contre qui agir ? Puis-je agir seul si le problème concerne le toit ou la façade ? Cet article analyse les droits de garantie pour les défauts dans la PPE selon le droit suisse, avec les distinctions que chaque copropriétaire devrait connaître.

Parties exclusives et parties communes : deux régimes distincts

La propriété par étages est régie par les art. 712a ss CC. Chaque copropriétaire dispose d'un droit exclusif sur sa propre unité (appartement, garage, cave) et d'une quote-part de copropriété sur les parties communes : toit, façade, escaliers, ascenseur, installations, structure porteuse.

Cette distinction conditionne directement l'exercice des droits de garantie.

Type de partie	Exemples	Qui exerce la garantie
Partie exclusive	Appartement, finitions intérieures, revêtements de sol, menuiseries	Le copropriétaire individuel, en tant qu'acquéreur
Partie commune	Toit, façade, escaliers, ascenseur, installations, structure	Question plus complexe (voir ci-dessous)

Pour les défauts dans les parties exclusives, la situation est simple : le copropriétaire fait valoir la garantie découlant de son contrat de vente à l'encontre du vendeur (promoteur). Pour les défauts dans les parties communes, la question nécessite quelques précisions supplémentaires.

Contre qui faire valoir la garantie

Le sujet contre lequel exercer les droits de garantie n'est pas toujours évident. Dans la pratique immobilière tessinoise, la chaîne des rapports juridiques suit souvent un schéma précis.

Le promoteur-vendeur

Le premier interlocuteur est le promoteur qui a vendu l'unité PPE. Le contrat de vente immobilière est soumis à la garantie pour les défauts selon les art. 197 ss CO, avec un délai de prescription de 5 ans dès la livraison de l'immeuble.

Attention : de nombreux contrats de vente contiennent des clauses de limitation ou d'exclusion de la responsabilité du promoteur. Ces clauses sont valables dans les limites de l'art. 199 CO : le vendeur ne peut pas exclure la garantie pour les défauts qu'il a intentionnellement dissimulés ou pour ceux dont il a garanti l'absence.

L'entreprise de construction (cession des droits)

Il arrive fréquemment que le promoteur, dans le contrat de vente, cède à l'acquéreur les droits de garantie qu'il détient lui-même envers l'entreprise de construction en vertu des art. 367 ss CO (contrat d'entreprise). Cette cession, possible en vertu de l'art. 164 CO, permet au copropriétaire d'agir directement contre l'entreprise sans passer par le promoteur.

En pratique, l'acquéreur dispose donc de deux voies : agir contre le promoteur-vendeur (garantie dans la vente) ou contre l'entreprise (garantie dans le contrat d'entreprise, si les droits ont été cédés). Les deux voies ont des conditions et des délais différents, et le choix de la stratégie la plus efficace dépend du cas concret.

Le copropriétaire individuel peut-il agir seul pour les parties communes ?

C'est la question la plus débattue. Si le défaut concerne le toit, la façade ou un autre élément commun, faut-il une décision de l'assemblée des copropriétaires ou le copropriétaire individuel peut-il agir de manière autonome ?

La jurisprudence constante du Tribunal fédéral a tranché : le copropriétaire individuel peut faire valoir de manière autonome les droits de garantie découlant de son propre contrat de vente, y compris pour les défauts affectant les parties communes. Le consentement préalable de l'assemblée n'est pas requis.

Cela vaut en particulier pour les droits de nature personnelle, tels que la réduction du prix (art. 205 CO) et la réparation du dommage. Le copropriétaire agit en son propre nom, sur la base de son propre contrat.

La situation est différente pour l'action en élimination du défaut (réparation) : puisque l'intervention touche une partie commune, les droits de tous les copropriétaires entrent en jeu et l'implication de la communauté des copropriétaires peut s'avérer nécessaire.

Que faire en pratique

Pour le copropriétaire qui découvre un défaut :

• Vérifier immédiatement si le défaut concerne une partie exclusive ou une partie commune.
• Signaler le défaut sans retard au vendeur (art. 201 CO). Un retard dans la notification peut entraîner la perte des droits de garantie.
• Pour les parties exclusives, agir directement contre le promoteur.
• Pour les parties communes, il est possible d'agir de manière autonome pour la réduction du prix ; pour la réparation, envisager l'implication de l'administrateur de la copropriété.
• Vérifier si le contrat de vente prévoit une cession des droits de garantie envers l'entreprise.

Pour le promoteur-vendeur :

• Les clauses d'exclusion de la garantie ne couvrent pas les défauts intentionnellement dissimulés (art. 199 CO).
• La cession des droits envers l'entreprise ne libère pas automatiquement le promoteur de sa propre responsabilité de vendeur.
• Il est toujours recommandé de conserver l'ensemble de la documentation relative à la construction.

Délais de prescription

Type de contrat	Délai	Base légale
Vente immobilière	5 ans dès la livraison	Art. 210 al. 1 CO
Contrat d'entreprise (immeubles)	5 ans dès la livraison	Art. 371 al. 2 CO
Défauts intentionnellement dissimulés	10 ans	Art. 210 al. 1bis CO

Dans tous les cas, le défaut doit être signalé sans retard après sa découverte (art. 201 CO pour la vente, art. 367 al. 1 CO pour le contrat d'entreprise). Celui qui attend trop longtemps risque de perdre tout droit.

English Summary

Condominium (PPE) defect claims in Switzerland: who can act and against whom?

In Swiss condominium ownership (Stockwerkeigentum, PPE), exercising warranty rights for construction defects depends on whether the defect affects exclusive parts (the individual unit) or common parts (roof, facade, staircase, structural elements).

For defects in exclusive parts, the individual co-owner exercises warranty claims against the seller (promoter) under Art. 197 ff. CO, with a 5-year limitation period. Many purchase contracts contain limitation or exclusion clauses, which are valid only to the extent permitted by Art. 199 CO (the seller cannot exclude liability for intentionally concealed defects).

For defects in common parts, the Federal Supreme Court has clarified that an individual co-owner may independently assert personal warranty claims (price reduction, damages) arising from their own purchase contract, without requiring prior approval from the condominium assembly. However, claims for repair of common parts may require involvement of the condominium community.

In practice, purchase contracts often include an assignment of the promoter's warranty rights against the construction company (Art. 164 CO), allowing the buyer to pursue the builder directly under construction contract warranty rules (Art. 367 ff. CO).

• Report any defect to the seller without delay (Art. 201 CO); late notification may forfeit your warranty rights.
• Check your purchase contract for warranty exclusions and for any assignment of rights against the builder.
• For common-part defects, you can independently claim price reduction, but coordinate with the condominium administrator for repairs.

Assistance juridique pour les défauts en PPE

Les défauts en propriété par étages impliquent simultanément plusieurs rapports juridiques : vente, contrat d'entreprise, copropriété. Chaque cas présente des pièges spécifiques, des délais de notification au choix du sujet contre lequel agir. Me Hugo Haab et Me Roberto Haab de Haab Legal assistent régulièrement copropriétaires et promoteurs dans ces situations. Contactez-nous pour une évaluation de votre cas.

Pour une consultation personnalisée: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70