Propriété par étages (PPE)

La propriété par étages (PPE) est l'une des formes les plus répandues de propriété immobilière en Suisse. Celui qui acquiert un appartement en PPE devient copropriétaire de l'immeuble entier, avec un droit exclusif sur son propre étage ou sa propre partie. Les décisions concernant le bâtiment sont prises collectivement par l'assemblée des copropriétaires, et le type de majorité requis varie selon la nature de la décision. Comprendre ces règles est indispensable pour quiconque habite ou investit dans un immeuble en copropriété.

Qu'est-ce que la propriété par étages

La PPE est régie par les art. 712a à 712t du Code civil suisse (CC). Chaque copropriétaire détient une part de copropriété sur l'ensemble du fonds, combinée avec le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement certaines parties du bâtiment (son appartement, sa cave, sa place de parc). Les parties communes, telles que le toit, la façade, les escaliers et les installations techniques, demeurent en propriété collective.

La communauté des copropriétaires par étages dispose d'une personnalité juridique limitée: elle peut agir en justice, contracter des dettes pour les charges communes et administrer l'immeuble par l'intermédiaire de ses organes, en particulier l'assemblée des copropriétaires et l'administrateur.

L'assemblée des copropriétaires et les décisions

L'assemblée des copropriétaires constitue l'organe décisionnel de la PPE. Elle se réunit au moins une fois par an et statue sur toutes les questions relatives à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Les règles de vote sont fixées par la loi (art. 712m CC) et peuvent être complétées par le règlement de copropriété.

Qui a le droit de vote

Chaque copropriétaire dispose du droit de vote à l'assemblée. Le vote se calcule en fonction des quotes-parts de valeur attribuées aux différents étages. Un appartement plus grand aura donc un poids plus important qu'un studio. Attention: le règlement peut prévoir des dérogations, par exemple le principe «une tête, une voix» pour certaines catégories de décisions.

Majorité simple

La majorité simple s'applique aux actes d'administration courante: petites réparations, entretien courant, approbation des comptes, nomination de l'administrateur. Il suffit que les voix favorables dépassent les voix contraires parmi les personnes présentes à l'assemblée, pour autant que le quorum prévu par le règlement soit atteint.

Majorité qualifiée

Pour les actes d'administration plus importants, la loi exige une majorité qualifiée. Selon l'art. 712m al. 1 CC, les travaux de construction utiles (c'est-à-dire ceux qui augmentent la valeur ou améliorent le rendement de l'immeuble) nécessitent le vote favorable de la majorité de tous les copropriétaires, représentant en même temps la majorité des quotes-parts de valeur. Cette double exigence, par têtes et par quotes-parts, vise à protéger aussi bien les petits que les grands copropriétaires.

Unanimité

Les décisions qui touchent à la destination de l'immeuble ou qui impliquent des travaux somptuaires requièrent le consentement unanime de tous les copropriétaires (art. 712m al. 2 CC). Entrent dans cette catégorie, par exemple, la transformation d'un local commun en appartement privé ou l'installation d'éléments purement décoratifs d'un coût élevé. L'unanimité signifie qu'une seule voix contraire suffit à bloquer la décision.

Présents et absents: comment se calcule la majorité

Un point qui donne lieu à de fréquentes controverses: la majorité se calcule-t-elle sur les copropriétaires présents à l'assemblée ou sur l'ensemble des copropriétaires? La réponse dépend du type de décision. Pour l'administration courante, le règlement de copropriété prévoit généralement le vote à la majorité des présents (ou représentés). Pour les décisions requérant une majorité qualifiée, l'art. 712m CC se réfère expressément à la majorité de tous les copropriétaires, indépendamment de leur présence à l'assemblée.

Par conséquent, un copropriétaire qui ne participe pas à l'assemblée et ne se fait pas représenter peut, de fait, empêcher l'atteinte de la majorité qualifiée. C'est pourquoi de nombreuses copropriétés prévoient dans leur règlement des mécanismes spécifiques (seconde convocation, procuration obligatoire) afin d'éviter les situations de blocage.

La contestation des décisions de l'assemblée

Si un copropriétaire estime qu'une décision de l'assemblée viole la loi ou le règlement de copropriété, il peut la contester en justice dans un délai d'un mois à compter de la délibération (art. 712n CC). Le délai est bref et péremptoire: celui qui n'agit pas à temps perd le droit de contester.

Conseil en matière de PPE

Les questions liées à la propriété par étages conjuguent des aspects de droit immobilier, contractuel et procédural. Qu'il s'agisse de contester une décision d'assemblée, de négocier des travaux de rénovation ou de rédiger un règlement de copropriété, l'Étude d'avocats et de notaires Haab à Lugano accompagne les copropriétaires avec un conseil ciblé. Me Hugo Haab et Me Roberto Haab disposent d'une expérience approfondie en droit immobilier tessinois. Contactez-nous pour une évaluation de votre situation.

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