Propriété par étages (PPE) : travaux sur les parties communes en jouissance exclusive

Dans les propriétés par étages (PPE), il est très fréquent que le règlement de copropriété attribue à un copropriétaire individuel le droit de jouissance exclusive sur une partie commune : une portion de jardin, une terrasse sur le toit, une place de stationnement non couverte. Ce droit confère un avantage concret, mais ne transforme pas son bénéficiaire en propriétaire exclusif. La distinction a des conséquences pratiques importantes, notamment lorsque le copropriétaire entend réaliser des travaux de construction sur la partie qu'il utilise.

Qu'est-ce que le droit de jouissance exclusive

Le droit de jouissance exclusive permet à un copropriétaire d'utiliser de manière individuelle une partie de l'immeuble ou du fonds qui, juridiquement, demeure commune. La base légale se trouve aux art. 712a et suivants du Code civil suisse (CC). Ce droit est en règle générale constitué dans le règlement d'utilisation et d'administration de la PPE ou directement dans l'acte constitutif inscrit au Registre foncier.

Exemples typiques : une portion de jardin attribuée à l'appartement du rez-de-chaussée, une terrasse reliée à l'attique, une partie du toit plat, une place de stationnement dans le garage commun. Le titulaire peut jouir de ces espaces de manière exclusive, mais la propriété reste celle de la communauté des copropriétaires.

Jouissance exclusive ne signifie pas liberté absolue

Un malentendu répandu parmi les copropriétaires : croire que le droit de jouissance exclusive autorise n'importe quelle intervention sur la partie attribuée. Ce n'est pas le cas. Le copropriétaire bénéficiaire peut utiliser l'espace selon la destination prévue, mais il ne peut pas le modifier structurellement sans le consentement des autres copropriétaires.

La raison est simple : la partie demeure juridiquement commune. Toute intervention dépassant l'entretien courant touche un bien de propriété collective et nécessite donc une délibération de l'assemblée des copropriétaires, selon les règles de majorité prévues par la loi (art. 712m CC).

Cas fréquents dans la pratique

Dans la pratique de l'Étude d'avocats et de notaires Haab, Me Hugo Haab et Me Roberto Haab constatent régulièrement des situations de ce type :

• Installation d'une véranda ou d'une serre sur une terrasse concédée en jouissance exclusive. Il s'agit d'un ouvrage qui modifie l'aspect extérieur de l'immeuble et requiert le consentement de l'assemblée.
• Aménagement d'un espace lounge ou d'une pergola sur le toit plat. Des installations que le copropriétaire considère comme « temporaires » peuvent aussi constituer un ouvrage soumis à approbation.
• Plantation d'arbres de haute futaie dans le jardin attribué. Si la végétation a une incidence sur la structure du fonds ou sur l'esthétique de l'immeuble, l'assemblée doit se prononcer.
• Fermeture d'une place de stationnement par des parois latérales et un portail. L'intervention transforme un espace ouvert en un local fermé, altérant la partie commune.

Quelle majorité est requise pour approuver les travaux

La majorité requise dépend de la nature de l'ouvrage. Pour les ouvrages de construction utiles, c'est-à-dire ceux qui augmentent la valeur ou améliorent le rendement de l'immeuble, il faut la majorité qualifiée de tous les copropriétaires représentant en même temps la majorité des quotes-parts (art. 712m al. 1 CC). Pour les ouvrages somptuaires ou ceux qui modifient la destination de l'immeuble, l'unanimité est requise (art. 712m al. 2 CC).

Dans tous les cas, le copropriétaire qui procède à des travaux sans l'approbation nécessaire de l'assemblée risque un ordre de remise en état, dont les frais sont intégralement à sa charge.

Qui prend en charge les frais d'entretien

Un autre aspect source de litiges : la répartition des frais. En règle générale, le copropriétaire titulaire du droit de jouissance exclusive assume les coûts d'entretien courant de la partie attribuée (nettoyage, petites réparations, entretien des espaces verts). Pour l'entretien extraordinaire, comme la réfection de l'étanchéité d'une terrasse ou le remplacement du revêtement extérieur, la question est plus délicate. Si le règlement ne traite pas expressément ce point, la jurisprudence tend à mettre les coûts extraordinaires à la charge de la communauté, puisqu'il s'agit toujours d'une partie commune.

Un règlement de copropriété bien rédigé prévient une bonne partie de ces conflits. Il est donc recommandé de vérifier le contenu du règlement avant d'acquérir un appartement en PPE assorti de droits de jouissance exclusive.

Conseil en matière de PPE

Les litiges liés aux droits de jouissance exclusive comptent parmi les plus fréquents dans le contentieux de la copropriété au Tessin. Qu'il s'agisse d'obtenir le consentement de l'assemblée pour des travaux de construction, de contester des travaux réalisés sans autorisation ou de clarifier la répartition des frais, Haab Legal à Lugano propose un conseil fondé sur l'expérience concrète en matière immobilière. Contactez-nous pour une évaluation de votre situation.

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