Propriété par étages (PPE)
Que faire si l'administrateur de la PPE ne convoque pas l'assemblée ? Du droit de requête au recours au juge : les démarches concrètes prévues par le droit suisse.
L'administrateur de la PPE ne convoque pas l'assemblée : que faire ?
Il arrive que l'administrateur d'une propriété par étages refuse de convoquer l'assemblée des copropriétaires, ou ignore tout simplement la demande. Les raisons sont souvent peu justifiables. Quoi qu'il en soit, les copropriétaires ne doivent pas rester inactifs : le droit suisse prévoit des instruments précis pour débloquer la situation.
Le droit de demander la convocation
Un cinquième des copropriétaires peut exiger en tout temps la convocation d'une assemblée, comme le prévoit l'art. 64 al. 3 CC. Le calcul se fonde sur le nombre de personnes, et non sur la valeur des parts. C'est la « tête » qui compte, et non la quote-part de valeur (BSK ZGB II - Bösch, art. 712n N 2).
La demande ne doit même pas préciser les motifs. Ce droit existe même si le règlement de copropriété ne le mentionne pas expressément (Wermelinger, La Propriété par étages, 2002, p. 574).
Si l'administrateur ne réagit pas
Lorsque l'administrateur ne donne pas suite à la demande, la voie ordinaire est le recours au juge (ZK - Wermelinger, art. 712n CC N 23). Font exception les cas où le règlement attribue à d'autres organes, par exemple au comité ou au réviseur, la faculté de convoquer l'assemblée en lieu et place de l'administrateur. En pratique, cette clause est rare. Me Hugo Haab et Me Roberto Haab conseillent régulièrement à leurs clients de la faire insérer dans le règlement, précisément pour éviter de devoir recourir au tribunal.
La qualité pour agir en justice appartient à chaque membre individuel de la communauté des copropriétaires par étages (cf. art. 712m al. 2 CC), même s'il n'est pas celui qui a formulé la demande initiale à l'administrateur (CR - Jeanneret/Hari, art. 64 CC N 15).
Les conclusions à formuler devant le juge
Lorsque le règlement ne prévoit pas d'alternative, il est nécessaire de saisir le juge. L'expérience de l'Étude d'avocats et notaires Haab suggère de présenter les conclusions suivantes, à titre alternatif :
- Demander au juge d'autoriser le copropriétaire requérant (ou le comité ou le réviseur) à convoquer directement une assemblée extraordinaire.
- Demander au juge de convoquer lui-même l'assemblée extraordinaire.
- Demander au juge d'ordonner à l'administrateur de convoquer l'assemblée dans un délai fixé par le jugement.
Les deux premières options sont nettement préférables à la troisième. Si le juge ordonne à l'administrateur d'agir, le risque subsiste que celui-ci temporise encore. La possibilité que le juge convoque directement l'assemblée est reconnue par une partie de la doctrine par analogie avec l'art. 699 al. 4 CO (BSK ZGB II - Bösch, art. 712n N 2), même si la question reste débattue.
Un point souvent négligé : dans la procédure, il convient de demander au juge de mettre les frais judiciaires et les dépens à la charge de l'administrateur défaillant. L'inertie de l'administrateur ne doit pas peser économiquement sur les copropriétaires.
Assistance juridique à Lugano
Si l'administrateur de votre copropriété ne convoque pas l'assemblée et que le dialogue ne donne pas de résultats, l'Étude d'avocats et notaires Haab à Lugano peut vous assister dans la procédure judiciaire. Pour une consultation personnalisée: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70
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