Acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger / Purchase of immovable property in Switzerland by Non

Lex Koller : acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger

Toute personne qui ne possède pas la nationalité suisse et souhaite acquérir un immeuble en Suisse se trouve confrontée à une législation spécifique, souvent méconnue mais aux conséquences très concrètes. La Lex Koller, soit la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE), régit les conditions auxquelles des personnes étrangères peuvent acquérir et détenir des immeubles (biens-fonds, terrains, etc.) sur le territoire helvétique.

Qui est considéré comme « personne à l'étranger » ?

La LFAIE définit comme « personne à l'étranger » non seulement les ressortissants étrangers résidant hors de Suisse, mais aussi certaines catégories de personnes morales ayant leur siège à l'étranger ou contrôlées par des personnes à l'étranger. Attention : même des ressortissants étrangers domiciliés en Suisse peuvent entrer dans le champ d'application de la loi, selon le type d'immeuble qu'ils entendent acquérir.

Les ressortissants de l'UE et de l'AELE domiciliés en Suisse au bénéfice d'un permis de séjour B ou d'un permis d'établissement C sont en principe assimilés aux citoyens suisses pour l'acquisition de leur résidence principale. La situation se complique considérablement lorsqu'il s'agit de résidences secondaires, d'immeubles à titre de placement ou de terrains non bâtis.

Quels immeubles sont soumis à autorisation ?

L'acquisition d'une résidence secondaire ou d'un appartement de vacances par une personne à l'étranger nécessite une autorisation cantonale. Il en va de même pour les terrains agricoles et forestiers. De plus, les cantons disposent de contingents annuels limités pour l'octroi de telles autorisations, ce qui rend la procédure loin d'être acquise d'avance.

Pour les immeubles à usage commercial (bureaux, locaux commerciaux, établissements de production), la situation est différente : l'acquisition est en règle générale possible sans autorisation, à condition que l'immeuble serve effectivement à l'exercice d'une activité économique. La distinction entre usage commercial et usage d'habitation constitue un point délicat qui doit être évalué au cas par cas.

Conséquences en cas de violation

La Lex Koller ne doit pas être sous-estimée. Une acquisition effectuée en violation de la loi peut être déclarée nulle. Les autorités peuvent ordonner la vente forcée de l'immeuble. Dans la pratique, il arrive que des acquéreurs ne découvrent qu'après la signature de l'acte authentique qu'ils se trouvent dans une situation juridique irrégulière. Ces cas engendrent des litiges longs et coûteux.

Il convient en outre de signaler que des opérations sociétaires (cessions de parts, fusions, restructurations) peuvent indirectement entrer dans le champ d'application de la LFAIE, lorsqu'elles entraînent un transfert de contrôle sur des sociétés propriétaires d'immeubles en Suisse.

L'importance d'un conseil juridique préventif

Compte tenu de la complexité de la matière, il est essentiel de s'adresser à des professionnels qui maîtrisent aussi bien la législation fédérale (LFAIE, RS 211.412.41) que l'ordonnance d'exécution (OAIE, RS 211.412.411) correspondante ainsi que la pratique cantonale tessinoise.

L'Étude d'avocats et de notaires Haab, sise à Lugano, assiste régulièrement des clients étrangers dans l'acquisition d'immeubles au Tessin. L'Avv. Hugo Haab et l'Avv. Roberto Haab offrent des conseils en six langues (italien, allemand, anglais, français, espagnol et russe) et accompagnent le client de la vérification préliminaire jusqu'à la signature de l'acte notarié.

Pour une consultation personnalisée : info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70

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Lex Koller: purchase of real estate in Switzerland by foreign nationals

Anyone who is not a Swiss citizen and wishes to purchase property in Switzerland will encounter a specific body of legislation that is frequently overlooked but carries real consequences. The so-called Lex Koller, formally the Federal Act on the Acquisition of Immovable Property in Switzerland by Foreign Non-Residents (ANRA), governs the conditions under which foreign persons may acquire and hold real property (buildings, land, etc.) on Swiss territory.

Who qualifies as a "foreign person"?

The ANRA defines a "foreign person" not only as foreign nationals living outside Switzerland, but also certain categories of legal entities domiciled abroad or controlled by foreign persons. Importantly, even foreign nationals living in Switzerland may fall within the scope of the law, depending on the type of property they intend to acquire.

EU and EFTA nationals residing in Switzerland with a B residence permit or C settlement permit are generally treated the same as Swiss citizens when purchasing their primary residence. However, the picture becomes far more complicated for secondary residences, investment properties, or undeveloped land.

Which properties require authorisation?

The purchase of a secondary residence or holiday apartment by a foreign person requires cantonal authorisation. The same applies to agricultural and forestry land. Furthermore, cantons have limited annual quotas for granting such authorisations, which makes the process far from straightforward.

For commercial properties (offices, retail premises, production facilities), the situation differs. Acquisition is generally possible without authorisation, provided the property genuinely serves a business purpose. The distinction between commercial and residential use is a critical point that must be assessed on a case-by-case basis.

Consequences of non-compliance

The Lex Koller should not be taken lightly. A purchase made in violation of the law can be declared null and void. Authorities may order the forced sale of the property. In practice, there are cases where buyers discover only after the deed has been signed that they are in an irregular legal position. These situations lead to lengthy and costly disputes.

It should also be noted that corporate transactions (share transfers, mergers, restructurings) can indirectly fall within the scope of the ANRA when they result in a transfer of control over companies that own real property in Switzerland.

Why early legal advice matters

Given the complexity of this area, it is essential to work with professionals who have thorough knowledge of both the federal legislation (ANRA, SR 211.412.41) and the relevant implementing ordinance (ANRAO, SR 211.412.411), as well as Ticino cantonal practice.

Haab Legal, based in Lugano, regularly assists foreign clients with property acquisitions in Ticino. Atty. Hugo Haab and Atty. Roberto Haab provide advice in five languages (Italian, German, English, Spanish, and Russian) and guide clients from the initial assessment through to the notarial deed.

Planning to buy property in Switzerland and need clarity on the Lex Koller? Get in touch directly to arrange a consultation: +41 91 913 30 70 or info@haablegal.ch.