Droit d'emption et "peine conventionnelle"

Droit d'emption et peine conventionnelle : quand peut-on demander la restitution ?

Dans les transactions immobilières au Tessin, le droit d'emption est un instrument très répandu. Il s'agit d'un contrat par lequel une partie obtient la faculté, mais non l'obligation, d'acquérir un immeuble à un prix déjà fixé dans un délai convenu. Le bénéficiaire de ce droit verse en règle générale un montant au moment de la signature. S'il exerce ensuite le droit d'emption, cette somme vaut comme acompte sur le prix. S'il y renonce, le montant reste au vendeur à titre de "peine conventionnelle".

Un exemple concret

A (acquéreur potentiel) et B (propriétaire) conviennent de ce qui suit :

• Prix de vente de l'immeuble : CHF 1'300'000
• A obtient un droit d'emption exerçable dans un délai de 24 mois
• A verse immédiatement CHF 300'000 à B

Deux scénarios possibles :

1. A exerce le droit : il doit verser le solde de CHF 1'000'000, ayant déjà payé CHF 300'000.
2. A n'exerce pas le droit : B reste propriétaire et conserve les CHF 300'000 versés par A.

La jurisprudence tessinoise change la donne

Jusqu'à récemment, la pratique tenait pour acquis que le montant versé restait intégralement au vendeur en cas de non-exercice. Un arrêt du Tribunal d'appel du Canton du Tessin (II CCA 31.5.2021 N. 12.2020.140) a remis en question cette conviction.

Selon le Tribunal, la somme convenue à la charge du bénéficiaire ne constitue pas une véritable peine conventionnelle au sens de l'art. 160 ss CO. Par conséquent, il n'est pas automatique que le vendeur puisse conserver l'intégralité du montant.

Quand le vendeur peut-il conserver la somme ?

Le concédant (B) peut conserver le montant uniquement si celui-ci représente une indemnisation effective pour la restriction subie dans ses droits de propriétaire durant la période de validité du droit d'emption. Autrement dit, B doit démontrer que la somme servait à compenser le fait de ne pas pouvoir vendre à des tiers pendant toute la durée du contrat.

Si cette preuve n'est pas rapportée, le montant versé est considéré comme un simple moyen de pression sur le bénéficiaire pour qu'il procède à l'achat. Dans ce cas, celui qui n'exerce pas le droit d'emption peut demander la réduction, voire la restitution intégrale de la somme versée, selon les principes généraux de l'art. 163 al. 3 CO.

Quel seuil rend la peine "excessive" ?

La réduction se justifie lorsqu'il existe une disproportion flagrante entre le montant convenu et l'intérêt concret du concédant. Le Tribunal d'appel tessinois a fourni des indications utiles :

• Une peine correspondant à 28 % du prix de vente a été jugée disproportionnée et donc réductible.
• Une peine correspondant à 10 % du prix de vente a été jugée proportionnée.

Dans notre exemple, les CHF 300'000 représentent environ 23 % du prix convenu de CHF 1'300'000. Si A démontre que le contrat ne qualifiait pas expressément la somme comme indemnité pour la restriction supportée par B, il pourrait obtenir une réduction significative : par exemple, une peine recalculée à 10 % (CHF 130'000), avec restitution d'environ CHF 170'000.

Pourquoi il est important de se faire assister

Cette jurisprudence a des conséquences pratiques considérables aussi bien pour celui qui concède que pour celui qui reçoit un droit d'emption. La rédaction du contrat devient décisive : une formulation précise peut protéger le vendeur, tandis qu'une clause générique peut ouvrir la voie à des demandes de restitution de la part de l'acquéreur.

L'Etude d'avocats et de notaires Haab à Lugano assiste régulièrement des clients dans des opérations immobilières de ce type. Me Hugo Haab et Me Roberto Haab peuvent vérifier ou rédiger des contrats avec droit d'emption, en veillant à ce que les clauses sur la peine conventionnelle soient formulées de manière claire et juridiquement solide. Pour une consultation personnalisée : info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70.