Gesetzliches Pfandrecht der Handwerker bei Unterakkordanten

Gesetzliches Pfandrecht der Handwerker bei Unterakkordanten: konkrete Risiken für den Besteller

Wer in der Schweiz Bauarbeiten in Auftrag gibt, setzt sich einem Risiko aus, das viele unterschätzen: die Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts auf dem eigenen Grundstück durch einen Unterakkordanten, von dessen Existenz man nicht einmal wusste. Dieser Mechanismus ist im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB) vorgesehen und stellt einen starken Schutz zugunsten der Handwerker dar. Im Folgenden wird erläutert, wie dieser Mechanismus funktioniert und vor allem, wie Sie sich schützen können.

Warum das gesetzliche Pfandrecht der Handwerker besteht

Der Werkvertrag (Art. 363 ff. OR) sieht vor, dass der Handwerker erst nach Fertigstellung und Ablieferung des Werkes bezahlt wird. Dieses Schema setzt denjenigen, der die Arbeiten ausführt, einem erheblichen finanziellen Risiko aus. Genau hier greift das gesetzliche Pfandrecht: Es ermöglicht dem Handwerker, ein Pfandrecht auf dem Grundstück des Eigentümers zur Sicherung seiner Werklohnforderung eintragen zu lassen, ohne ein langwieriges und aufwendiges Verfahren durchlaufen zu müssen.

Wird die Forderung anerkannt und zahlt der Eigentümer nicht, kann das mit dem gesetzlichen Pfandrecht belastete Grundstück versteigert werden. Der Erlös dient zur Deckung der Forderung des Handwerkers. Es handelt sich um ein wirkungsvolles Instrument, das der Gesetzgeber bewusst eingeführt hat, um die Vertragsstellung zwischen Besteller und Unternehmer auszugleichen.

Das Problem des Unterakkords

Von Unterakkord spricht man, wenn der Generalunternehmer Dritten die Ausführung von Arbeiten überträgt, die er vom Besteller im Werkvertrag erhalten hat. Der Besteller hat kein direktes Vertragsverhältnis mit diesen Unterakkordanten: Die vertragliche Beziehung besteht ausschliesslich zwischen dem Unternehmer und dem Unterakkordanten.

Hier wird die Situation heikel. Drei Aspekte verdienen besondere Aufmerksamkeit:

• Sofern nichts anderes vereinbart wurde, kann jeder Unternehmer Unterakkordanten beiziehen, ohne eine besondere Genehmigung des Bestellers einholen zu müssen.
• Auch der Unterakkordant hat das Recht, die Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts auf dem Grundstück des Eigentümers gemäss Art. 837 ZGB zu verlangen. Dies gilt sogar für Sub-Unterakkordanten entlang der gesamten Kette.
• Der Besteller, der keinen direkten Vertrag mit dem Unterakkordanten hat, kann nur schwer überprüfen, ob der Unternehmer diesen tatsächlich bezahlt hat.

Das Risiko der doppelten Zahlung

Die konkreteste Gefahr besteht darin, dass der Unternehmer seine Unterakkordanten nicht oder nur teilweise bezahlt. Die unbefriedigten Unterakkordanten wenden sich dann gegen den Besteller und verlangen die Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts auf dessen Grundstück.

Das Bittere daran ist, dass dies selbst dann geschehen kann, wenn der Besteller den Unternehmer bereits vollständig bezahlt hat. Mit anderen Worten: Der Grundeigentümer riskiert, doppelt zu zahlen, zuerst an den Unternehmer, dann an die Unterakkordanten. Ein Szenario, das in der Tessiner Baupraxis keineswegs selten ist.

Wie Sie sich schützen können: gezielte Vertragsklauseln

Der erste Rat lautet, ein solides und solventes Bauunternehmen zu wählen. Das erscheint selbstverständlich, wird aber oft vernachlässigt. Doch auch bei einem zuverlässigen Unternehmer ist es ratsam, spezifische vertragliche Sicherheiten vorzusehen.

Einige Massnahmen, die die Kanzlei Haab Legal ihren Mandanten regelmässig empfiehlt:

• Meldepflicht: Im Werkvertrag eine Klausel aufnehmen, die den Unternehmer verpflichtet, dem Besteller die Identität aller beteiligten Unterakkordanten mitzuteilen, einschliesslich allfälliger Unterakkordantenketten.
• Bankgarantie oder Bürgschaft: Vom Unternehmer eine Garantie verlangen, die im Falle berechtigter Forderungen der Unterakkordanten wegen Nichtzahlung eingelöst werden kann. Zusätzlich empfiehlt es sich, die Abtretung vertraglicher Ansprüche an Dritte vertraglich zu untersagen (Art. 164 Abs. 1 OR).
• Recht auf Direktzahlung: Vorsehen, dass der Besteller die Unterakkordanten direkt bezahlen und den Betrag vom Werklohn des Unternehmers abziehen kann, falls der Unternehmer die Unterakkordanten nicht bezahlt. Dabei ist ausdrücklich festzuhalten, dass dies keinen Vertrag zugunsten Dritter darstellt (Art. 112 OR).
• Vorsorglicher Einbehalt: Bei vorläufiger Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts sollte der Besteller vom Werklohn einen Betrag in Höhe der Forderung des Unterakkordanten einbehalten können, der erst nach Zahlung oder Leistung einer ausreichenden Sicherheit freigegeben wird (Art. 839 Abs. 3 ZGB).
• Periodischer Zahlungsnachweis: Festlegen, dass der Unternehmer in regelmässigen Abständen nachweisen muss, dass er die Unterakkordanten bezahlt hat, oder dass der Schlusswerklohn erst nach Ablauf der viermonatigen Frist für die Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts fällig wird.

Die Vertragsgestaltung macht den Unterschied

Wie aus dem Dargelegten hervorgeht, bleibt eine sorgfältige Formulierung des Werkvertrags das wirksamste Mittel, um potenziell schwerwiegende Situationen zu vermeiden. Rechtsanwalt Hugo Haab und Rechtsanwalt Roberto Haab von Haab Legal unterstützen regelmässig Besteller und Unternehmen bei der Erstellung und Überprüfung von Werkverträgen, mit besonderem Augenmerk auf Fragen des Unterakkords und des gesetzlichen Pfandrechts der Handwerker.

In eine vorbeugende Rechtsberatung zu investieren kostet deutlich weniger, als sich mit einem bereits eingetragenen gesetzlichen Pfandrecht auseinandersetzen zu müssen. Wenn Sie Bauarbeiten planen oder bereits einen bestehenden Werkvertrag haben, kontaktieren Sie uns für eine Beurteilung Ihrer Situation.

Für eine persönliche Beratung: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70