Kündigung des Mietvertrags: Fristen und Form

Eine fehlerhafte Kündigung kostet Monatsmieten

Leider sieht man immer wieder Mieter, die den neuen Mietvertrag bereits unterschrieben, den Umzug gebucht und die Kündigung abgeschickt haben und dann vom Vermieter hören, der Brief sei zu spät eingetroffen. Das Mietverhältnis endet nicht, wenn der Mieter auszieht, sondern auf den nächsten Termin, und bis dahin ist der Mietzins geschuldet. Auf der anderen Seite steht der Eigentümer, der mit einem selbst verfassten Brief kündigt und Monate später erfährt, dass die Kündigung nie gültig war.

Die Kündigung des Mietvertrags passt oft auf eine einzige Seite. Die Regeln des Obligationenrechts, die sie beherrschen, sind jedoch streng, und sie sind für Mieter und Vermieter nicht dieselben. Es sind daher die nötigen Unterscheidungen zu treffen. Für den Überblick über das Rechtsgebiet siehe unsere Seite zum Mietrecht.

Kündigungsfristen und Kündigungstermine (Art. 266a–266e OR)

Das erste Dokument, das man lesen sollte, ist der Vertrag. Ist das Mietverhältnis befristet, endet es ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer (Art. 266 OR). Setzen die Parteien es stillschweigend fort, gilt es als unbefristet.

Für unbefristete Mietverhältnisse legt das Gesetz zwei getrennte Elemente fest. Die Kündigungsfrist ist die Mindestzeit, die zwischen dem Empfang der Kündigung und dem Ende des Mietverhältnisses liegen muss. Der Kündigungstermin ist das Datum, auf das gekündigt werden kann. Bei Wohnungen beträgt die Frist drei Monate (Art. 266c OR), bei Geschäftsräumen sechs Monate (Art. 266d OR), bei möblierten Zimmern und gesondert vermieteten Einstellplätzen zwei Wochen auf Ende eines Monats (Art. 266e OR).

Es gelten die im Vertrag vereinbarten Termine. Schweigt der Vertrag, gilt der ortsübliche Termin und, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, das Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Die Parteien können eine längere Frist als die gesetzliche vereinbaren, aber keine kürzere (Art. 266a Abs. 1 OR).

Ein Beispiel: Der Vertrag sieht die Kündigung mit dreimonatiger Frist auf den 30. Juni vor. Die Kündigung muss spätestens am 31. März beim Vermieter eintreffen. Kommt sie am 2. April an, ist sie nicht nichtig, gilt aber erst für den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR), und sieht der Vertrag nur einen Termin pro Jahr vor, bleibt der Mieter weitere zwölf Monate gebunden.

Massgebend ist das Datum des Empfangs, nicht jenes des Poststempels. In der Praxis sollte man die Kündigung mindestens zehn Tage vor Fristablauf abschicken.

Die Form: schriftlich, und der Vermieter mit dem amtlichen Formular (Art. 266l–266o OR)

Die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen muss schriftlich erfolgen (Art. 266l Abs. 1 OR), also mit einem eigenhändig unterzeichneten Brief. Eine E-Mail oder eine WhatsApp-Nachricht genügt nicht. Lautet der Vertrag auf mehrere Mieter, müssen alle die Kündigung unterzeichnen.

Für den Vermieter gilt eine zusätzliche Anforderung: Er muss mit einem vom Kanton genehmigten Formular kündigen, das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will (Art. 266l Abs. 2 OR). Im Tessin ist es das Formular des Departements der Institutionen (auf Italienisch). Ein gewöhnlicher Brief, auch eingeschrieben und bestens begründet, ersetzt es nicht.

Zu beachten ist, dass für die Familienwohnung eigene Regeln gelten. Der verheiratete oder in eingetragener Partnerschaft lebende Mieter kann nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des Ehegatten oder der Partnerin beziehungsweise des Partners kündigen (Art. 266m OR). Der Vermieter seinerseits muss die Kündigung dem Mieter und dem Ehegatten separat zustellen, mit zwei getrennten Sendungen (Art. 266n OR).

Eine Kündigung, die diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist nichtig (Art. 266o OR). Es ist, als wäre sie nie ausgesprochen worden, und das Mietverhältnis läuft weiter. Die Nichtigkeit muss nicht innert einer Frist geltend gemacht werden, doch wer eine fehlerhafte Kündigung erhält, tut gut daran, sofort schriftlich zu reagieren.

Vor dem Termin ausziehen (Art. 264 und 266g OR)

Der Mieter, der die Wohnung ohne Einhaltung von Frist und Termin verlassen will, hat nur einen Weg, sich zu befreien: Er muss einen zumutbaren neuen Mieter vorschlagen, der zahlungsfähig ist, den der Vermieter nicht vernünftigerweise ablehnen kann und der bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (Art. 264 OR). Der Kandidat ist schriftlich vorzuschlagen, mit den Unterlagen, die seine Zahlungsfähigkeit belegen.

Ohne Nachmieter schuldet der Mieter den Mietzins bis zum nächsten möglichen Termin. Ein Beispiel: Mietzins CHF 1'850 pro Monat, nächster Termin 31. März, beruflicher Umzug Ende Oktober. Ohne Nachmieter schuldet der Mieter noch fünf Monatsmieten, also CHF 9'250. Der Vermieter muss sich jedoch anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart und durch eine frühere Weitervermietung gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat (Art. 264 Abs. 3 OR).

Im Parlament verlangte eine Motion, Mieter in Regionen mit Wohnungsmangel von der Pflicht zu befreien, einen Nachmieter zu stellen. Die Motion wurde 2024 erledigt: Es bleibt bei der Regel von Art. 264 OR.

Etwas anderes ist die Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR), die jede Partei mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt aussprechen kann. Dafür braucht es jedoch Umstände, welche die Vertragserfüllung unzumutbar machen und bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar waren. Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen, und wer kündigt, muss mit einer Entschädigung an die Gegenpartei rechnen.

Ich habe die Kündigung erhalten: Anfechtung und Erstreckung (Art. 271–273 OR)

Der Mieter, der die Kündigung erhält, hat 30 Tage ab Empfang, um sie bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen am Ort der Mietsache anzufechten (Art. 273 OR). Die Frist ist zwingend: Nach ihrem Ablauf kann die Kündigung nicht mehr angefochten werden. Im Tessin gibt es elf solche Schlichtungsbehörden. Im Schlichtungsverfahren werden keine Gerichtskosten erhoben (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO).

Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 OR), und wer kündigt, muss sie auf Verlangen der Gegenpartei begründen. Art. 271a OR nennt die typischen Fälle: die Kündigung, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat, jene, die eine Mietzinserhöhung durchsetzen soll, jene während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens oder in den drei Jahren nach einem Verfahren, in dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist.

Ist die Kündigung gültig, kann der Mieter noch eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 OR). Die Erstreckung beträgt für Wohnräume höchstens vier und für Geschäftsräume höchstens sechs Jahre (Art. 272b OR). Sie ist unter anderem ausgeschlossen, wenn wegen Zahlungsrückstands des Mieters gekündigt wurde (Art. 272a OR). Weist die Behörde die Anfechtung ab, prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann (Art. 273 Abs. 5 OR).

Was es für die Parteien bedeutet

Für den Mieter: Prüfe im Vertrag Frist und Termine, bevor du anderswo einen neuen Vertrag unterschreibst. Schicke die Kündigung eingeschrieben und mit grossem zeitlichem Vorlauf, unterzeichnet von allen Mietern und, bei der Familienwohnung, auch vom Ehegatten. Willst du früher ausziehen, suche einen Nachmieter und schlage ihn schriftlich vor. Erhältst du eine Kündigung, notiere den Tag des Empfangs: Ab dann laufen die 30 Tage.

Für den Vermieter: Verwende immer das amtliche kantonale Formular, auch für die Kündigung nach einer Zahlungsfristansetzung (Art. 257d OR), und stelle es dem Ehegatten des Mieters separat zu. Kündige nicht unmittelbar, nachdem der Mieter einen Mangel oder eine Beanstandung geltend gemacht hat: Das ist der typische Fall der anfechtbaren Kündigung. Schlägt der Mieter einen Nachmieter vor, prüfe ihn ernsthaft, denn eine grundlose Ablehnung befreit den Mieter trotzdem.

Häufige Fragen

Ab wann laufen die drei Monate Kündigungsfrist für die Wohnung?

Sie werden vom Termin aus rückwärts gerechnet. Wer eine Wohnung mit dreimonatiger Frist auf den 30. Juni kündigen will, muss dafür sorgen, dass der Vermieter die Kündigung bis am 31. März erhält (Art. 266c OR). Massgebend ist der Empfang, nicht der Versand. Trifft die Kündigung zu spät ein, gilt sie für den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR).

Kann ich den Mietvertrag per E-Mail kündigen?

Nein. Die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen bedarf der Schriftform (Art. 266l OR), also eines eigenhändig unterzeichneten Briefes. Eine E-Mail oder eine Nachricht erfüllt dieses Erfordernis nicht, und die Kündigung ist nichtig (Art. 266o OR). Gibt es mehrere Mieter, müssen alle unterschreiben.

Kann ich vor dem Termin ausziehen, ohne weiter Miete zu zahlen?

Nur wenn du dem Vermieter einen zahlungsfähigen neuen Mieter vorschlägst, den er nicht vernünftigerweise ablehnen kann und der den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt (Art. 264 OR). Andernfalls ist der Mietzins bis zum nächsten Kündigungstermin geschuldet, abzüglich dessen, was der Vermieter durch eine frühere Weitervermietung erspart oder gewinnt.

Der Vermieter hat mir mit einem gewöhnlichen Brief gekündigt: Ist die Kündigung gültig?

Nein. Der Vermieter muss das vom Kanton genehmigte Formular verwenden (Art. 266l Abs. 2 OR). Eine Kündigung ohne Formular ist nichtig (Art. 266o OR), und das Mietverhältnis läuft weiter, als wäre nichts geschehen. Es ist trotzdem ratsam, schriftlich zu antworten und sich beraten zu lassen, denn der Vermieter kann mit einer neuen, korrekten Kündigung nachbessern.

Wie viel Zeit habe ich, um eine Kündigung anzufechten?

30 Tage ab Empfang, mit einem Begehren an die Schlichtungsbehörde am Ort der Mietsache (Art. 273 OR). Innert derselben Frist ist auch die Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen. Im Schlichtungsverfahren über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen werden keine Gerichtskosten erhoben (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO).