Résiliation du bail : délais et forme

Un congé mal donné coûte des mois de loyer

Il arrive malheureusement de voir des locataires qui ont déjà signé leur nouveau bail, réservé le déménagement et envoyé leur congé, et qui s'entendent répondre par le bailleur que la lettre est arrivée trop tard. Le bail ne prend pas fin quand le locataire s'en va, mais au terme suivant, et le loyer reste dû jusque-là. De l'autre côté, il y a le propriétaire qui résilie par une lettre rédigée de sa main et découvre, des mois plus tard, que le congé n'a jamais été valable.

La résiliation du bail tient souvent sur une seule page. Les règles du Code des obligations qui la régissent sont pourtant strictes, et elles ne sont pas les mêmes pour le locataire et pour le bailleur. Il convient donc de faire les distinctions nécessaires. Pour une vue d'ensemble de la matière, voir notre page sur le droit du bail.

Délais et termes de congé (art. 266a–266e CO)

Le premier document à lire est le contrat. Si le bail est de durée déterminée, il prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue (art. 266 CO). Si les parties le laissent se poursuivre tacitement, il devient un bail de durée indéterminée.

Pour les baux de durée indéterminée, la loi fixe deux éléments distincts. Le délai de congé est le temps minimal qui doit séparer la réception du congé de la fin du bail. Le terme de congé est la date pour laquelle on peut résilier. Pour les habitations, le délai est de trois mois (art. 266c CO), pour les locaux commerciaux de six mois (art. 266d CO), pour les chambres meublées et les places de stationnement louées séparément de deux semaines pour la fin d'un mois (art. 266e CO).

Les termes sont ceux convenus dans le contrat. Si le contrat est muet, le terme fixé par l'usage local s'applique et, à défaut d'un tel usage, la fin d'un trimestre de bail. Les parties peuvent convenir d'un délai plus long que le délai légal, mais pas d'un délai plus court (art. 266a al. 1 CO).

À titre d'exemple : le contrat prévoit la résiliation moyennant un délai de congé de trois mois pour le 30 juin. Le congé doit parvenir au bailleur au plus tard le 31 mars. S'il arrive le 2 avril, il n'est pas nul, mais ne produit effet que pour le prochain terme (art. 266a al. 2 CO), et si le contrat ne prévoit qu'un terme par année, le locataire reste lié douze mois de plus.

C'est la date de réception qui compte, pas celle du timbre postal. En pratique, il est conseillé d'envoyer le congé une dizaine de jours au moins avant l'échéance.

La forme : par écrit, et pour le bailleur sur formule officielle (art. 266l–266o CO)

Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit (art. 266l al. 1 CO), c'est-à-dire par une lettre signée à la main. Un courriel ou un message WhatsApp ne suffit pas. Si le bail est au nom de plusieurs locataires, tous doivent signer le congé.

Le bailleur doit remplir une condition supplémentaire : il doit résilier au moyen d'une formule agréée par le canton, qui indique au locataire comment contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO). Au Tessin, il s'agit de la formule du Département des institutions (en italien). Une lettre ordinaire, même recommandée et parfaitement motivée, ne la remplace pas.

Il faut relever que le logement de la famille obéit à des règles propres. Le locataire marié, ou lié par un partenariat enregistré, ne peut résilier qu'avec le consentement exprès de son conjoint ou partenaire (art. 266m CO). Le bailleur, de son côté, doit communiquer le congé séparément au locataire et au conjoint, par deux envois distincts (art. 266n CO).

Le congé qui ne respecte pas ces conditions est nul (art. 266o CO). C'est comme s'il n'avait jamais été donné, et le bail continue. La nullité n'a pas à être invoquée dans un délai, mais celui qui reçoit un congé irrégulier a tout intérêt à réagir immédiatement, par écrit.

Partir avant le terme (art. 264 et 266g CO)

Le locataire qui veut quitter le logement sans observer le délai et le terme de congé n'a qu'un moyen de se libérer : présenter un nouveau locataire solvable, que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser et qui soit disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 CO). Le candidat doit être présenté par écrit, avec les documents qui attestent sa solvabilité.

Sans locataire de remplacement, le locataire reste débiteur du loyer jusqu'au prochain terme utile. À titre d'exemple : loyer de CHF 1'850 par mois, prochain terme le 31 mars, transfert professionnel à fin octobre. Sans remplaçant, le locataire doit encore cinq loyers, soit CHF 9'250. Le bailleur doit toutefois admettre l'imputation des dépenses qu'il épargne et de ce qu'il gagne en relouant plus tôt, ou a intentionnellement renoncé à gagner (art. 264 al. 3 CO).

Au Parlement, une motion demandait de dispenser les locataires des régions touchées par la pénurie de logements de l'obligation de présenter un remplaçant. La motion a été liquidée en 2024 : la règle de l'art. 264 CO demeure.

Autre chose est la résiliation pour justes motifs (art. 266g CO), que chaque partie peut donner, en observant le délai de congé légal, pour n'importe quel moment. Il faut toutefois des circonstances qui rendent l'exécution du contrat intolérable et qui n'étaient pas prévisibles lors de sa conclusion. Le juge statue sur les conséquences pécuniaires, et celui qui résilie doit s'attendre à indemniser l'autre partie.

J'ai reçu le congé : contestation et prolongation (art. 271–273 CO)

Le locataire qui reçoit le congé dispose de 30 jours dès la réception pour le contester devant l'autorité de conciliation en matière de bail du lieu de situation de l'immeuble (art. 273 CO). Le délai est péremptoire : une fois écoulé, le congé ne peut plus être contesté. Le Tessin compte onze offices de conciliation. Il n'est pas perçu de frais judiciaires en procédure de conciliation (art. 113 al. 2 let. c CPC).

Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 CO), et celui qui résilie doit le motiver si l'autre partie le demande. L'art. 271a CO énumère les cas typiques : le congé donné parce que le locataire a fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail, celui qui vise à imposer une hausse de loyer, celui donné pendant une procédure de conciliation ou judiciaire, ou dans les trois ans qui suivent une procédure au terme de laquelle le bailleur a succombé dans une large mesure.

Si le congé est valable, le locataire peut encore demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles que les intérêts du bailleur ne justifient pas (art. 272 CO). La prolongation est de quatre ans au maximum pour les habitations et de six ans pour les locaux commerciaux (art. 272b CO). Elle est exclue, notamment, lorsque le congé a été donné pour demeure du locataire dans le paiement du loyer (art. 272a CO). Si l'autorité rejette la contestation, elle examine d'office si le bail peut être prolongé (art. 273 al. 5 CO).

Ce que cela signifie pour les parties

Pour le locataire : vérifiez le délai et les termes de congé dans votre contrat avant de signer un nouveau bail ailleurs. Envoyez le congé par pli recommandé bien à l'avance, signé par tous les locataires et, s'il s'agit du logement de la famille, aussi par votre conjoint. Si vous voulez partir plus tôt, cherchez un locataire de remplacement et présentez-le par écrit. Si vous recevez un congé, notez le jour de sa réception : c'est de là que partent les 30 jours.

Pour le bailleur : utilisez toujours la formule officielle cantonale, y compris pour le congé qui suit une sommation de payer (art. 257d CO), et notifiez-la séparément au conjoint du locataire. Ne résiliez pas juste après que le locataire a signalé un défaut ou soulevé une contestation : c'est le cas typique du congé annulable. Si le locataire présente un remplaçant, examinez sérieusement sa candidature, car un refus injustifié libère de toute façon le locataire.

Questions fréquentes

À partir de quand court le délai de congé de trois mois pour mon logement ?

Il se calcule à rebours depuis le terme. Pour résilier le bail d'un logement pour le 30 juin avec un délai de trois mois, le bailleur doit recevoir le congé au plus tard le 31 mars (art. 266c CO). C'est la date de réception qui compte, pas celle de l'envoi. Si le congé arrive trop tard, il vaut pour le terme suivant (art. 266a al. 2 CO).

Puis-je résilier mon bail par courriel ?

Non. Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux exige la forme écrite (art. 266l CO), donc une lettre avec signature manuscrite. Un courriel ou un message ne remplit pas cette exigence et le congé est nul (art. 266o CO). S'il y a plusieurs locataires, tous doivent signer.

Puis-je quitter l'appartement avant le terme sans payer ?

Seulement si vous présentez au bailleur un nouveau locataire solvable, qu'il ne puisse raisonnablement refuser et qui reprenne le bail aux mêmes conditions (art. 264 CO). À défaut, le loyer est dû jusqu'au prochain terme de congé, sous déduction de ce que le bailleur épargne ou gagne en relouant plus tôt.

Mon bailleur a résilié par une simple lettre : le congé est-il valable ?

Non. Le bailleur doit utiliser la formule officielle agréée par le canton (art. 266l al. 2 CO). Un congé donné sans formule est nul (art. 266o CO) et le bail continue comme si de rien n'était. Il reste prudent de répondre par écrit et de se faire conseiller, car le bailleur peut régulariser la situation par un nouveau congé en bonne et due forme.

Combien de temps ai-je pour contester un congé ?

30 jours dès la réception, par une requête à l'autorité de conciliation du lieu de situation de l'immeuble (art. 273 CO). La prolongation du bail se demande dans le même délai. Il n'est pas perçu de frais judiciaires en procédure de conciliation pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux (art. 113 al. 2 let. c CPC).