Bail: défauts à la fin du contrat de bail

Défauts à la fin du bail: que doit faire le bailleur?

Lorsqu'un contrat de bail prend fin et que le locataire restitue l'appartement ou le local commercial, le bailleur a l'obligation de vérifier attentivement l'état de l'immeuble. S'il constate des défauts dont le locataire doit répondre, il doit les lui signaler immédiatement. C'est ce que prévoit l'art. 267a CO.

Le délai de signalement: 2 à 3 jours

La jurisprudence et la pratique ont fixé un délai très strict. Le signalement du défaut doit intervenir dans les 2 à 3 jours suivant sa découverte. Le défaut doit être décrit de manière suffisamment précise: une communication générique ne suffit pas. Si le bailleur ne respecte pas ce délai, le locataire est libéré de toute responsabilité pour ces défauts. Font exception les défauts cachés, c'est-à-dire ceux qui ne pouvaient pas être détectés lors d'une vérification ordinaire au moment de la restitution.

Il s'agit d'une disposition conçue pour protéger le locataire, que le droit du bail considère comme la partie contractuellement la plus faible. Le législateur a voulu éviter que le bailleur puisse contester des défauts des semaines ou des mois après la restitution.

Une erreur fréquente des bailleurs

Dans la pratique de l'Étude d'avocats et de notaires Haab, Me Hugo Haab et Me Roberto Haab constatent souvent la même situation: le bailleur découvre un dommage causé par le locataire, mais laisse passer trop de temps avant de le communiquer formellement. Parfois, il ignore complètement l'existence de l'art. 267a CO ou sous-estime la brièveté du délai. Le résultat est que la prétention fondée sur le droit du bail devient inapplicable.

La voie alternative: la responsabilité civile

Même lorsque le bailleur a perdu le droit d'agir sur la base des dispositions relatives au bail, une seconde possibilité reste ouverte. Les art. 41 ss CO régissent la responsabilité civile extracontractuelle et permettent de demander la réparation de dommages à la propriété. Cette voie couvre différentes hypothèses: le dommage causé directement par le locataire (art. 41 CO), celui provoqué par son animal (art. 56 CO) ou par des auxiliaires du locataire (art. 55 CO).

Comme le confirme la doctrine (D. Balmer in AJP 5/2019), les dispositions du droit du bail et celles relatives à la responsabilité civile sont alternativement applicables. Concrètement, les art. 41 ss CO fonctionnent comme une sorte de voie de secours pour le bailleur qui n'a pas signalé les défauts dans le délai imparti.

Pourquoi la voie du droit du bail reste préférable

Cela dit, la prétention fondée sur le droit du bail (art. 267 et art. 267a CO) offre des conditions plus favorables au bailleur, tant en ce qui concerne le montant de l'indemnisation que la charge de la preuve. Les délais de prescription jouent également en faveur du bailleur. Celui qui agit par la voie des art. 41 ss CO doit prouver toutes les conditions de la responsabilité civile, et ce dans le délai de prescription de 3 ans dès la connaissance du dommage (art. 60 CO).

Contactez-nous

Si vous êtes bailleur et que vous avez constaté des défauts dans l'immeuble après le départ du locataire, il est important de ne pas perdre de temps. L'Étude d'avocats et de notaires Haab à Lugano, avec Me Hugo Haab et Me Roberto Haab, vous assiste dans l'évaluation de la situation et dans l'identification de la stratégie la plus efficace. Contactez-nous pour une consultation.

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