Bail à loyer : responsabilité du locataire pour l'état du bien loué au moment de la restitution

Restitution du bien loué : de quoi le locataire répond-il vraiment ?

Lorsqu'un bail prend fin et que le moment de restituer l'appartement (ou un autre bien loué) arrive, le bailleur a l'obligation de vérifier avec soin l'état de la chose et de signaler immédiatement au locataire les éventuels défauts dont ce dernier pourrait devoir répondre. C'est ce que prévoit l'art. 267a CO.

Jusque-là, cela paraît simple. Mais dans la pratique, il en va tout autrement : de nombreux locataires finissent par payer des frais qui ne leur incombent pas, parce qu'ils ne connaissent pas les limites de leur responsabilité. Me Hugo Haab et Me Roberto Haab, de l'Étude d'avocats et de notaires Haab à Lugano, traitent régulièrement ces situations et savent à quel point la confusion est répandue en la matière.

Usage conforme au contrat : le vrai paramètre de référence

Selon l'art. 267 al. 1 CO, le locataire doit restituer la chose louée dans l'état résultant d'un usage conforme au contrat. Pas « comme neuve ». Pas « comme au début ». L'état conforme dépend de la destination du bien : habitation, bureau, espace industriel. Le paramètre change selon l'usage prévu.

Cela signifie que le bailleur ne peut pas exiger une restitution en parfait état. Le loyer versé par le locataire sert précisément à compenser la dépréciation naturelle de l'immeuble au fil du temps.

Usure normale : à la charge du propriétaire

La loi est claire sur un point fondamental : l'usure normale est entièrement à la charge du bailleur. Il ne peut pas réclamer un franc au locataire pour ce type de détérioration.

Qu'est-ce qui relève de l'usure normale d'un logement ? Des murs qui jaunissent avec le temps, des marques laissées par les meubles ou les tableaux, un nombre raisonnable de petits trous dans les murs, de légères rayures et fissures, de petites marques sur le parquet, la détérioration naturelle des tapisseries. Ce sont tous des effets de l'usage quotidien que le propriétaire doit tolérer.

Le locataire répond en revanche des dommages qui dépassent ce niveau : les détériorations causées par lui, par les personnes vivant avec lui ou par ses animaux, ainsi que les frais de nettoyage et de petites réparations (en règle générale jusqu'à CHF 200).

Le cas le plus fréquent : la peinture des murs

Dans la pratique, le problème le plus courant concerne le coût de la peinture complète de l'appartement. Trop de locataires croient devoir le supporter intégralement lors de la restitution. Ce n'est pas le cas. Si les murs ne présentent que des signes d'usure normale, ce coût n'incombe pas au locataire.

Valeur actuelle, et non valeur à neuf

Lorsque le locataire doit effectivement répondre d'un dommage, la mesure de l'indemnisation n'est pas le coût de remplacement à neuf. Si la réparation n'est pas possible ou se révélerait disproportionnée, le locataire répond de la valeur actuelle de l'installation endommagée, calculée en tenant compte de l'usure résultant de l'usage conforme.

Pour déterminer cette valeur, on utilise des tableaux spécifiques, élaborés conjointement par l'Association Suisse des Locataires (ASLOCA) et l'Association Suisse des Propriétaires Fonciers (APF). Ces tableaux indiquent la durée de vie moyenne de chaque composant du bien loué et permettent de calculer sa valeur résiduelle.

Un exemple concret

Un locataire restitue l'appartement en 2019. Ses enfants ont gribouillé un mur avec des feutres : il s'agit d'un dommage qui dépasse l'usure normale. Le mur avait été peint à neuf en 2004 et le coût de la peinture s'élevait à CHF 7'000.

Selon les tableaux, la durée de vie moyenne d'une peinture est de 20 ans. Depuis 2004, la peinture aurait été complètement amortie en 2024. En 2019, il restait encore 5 ans avant l'amortissement complet. La valeur résiduelle était donc de 5/20 du coût initial.

Résultat : le locataire doit payer CHF 1'750, soit un quart du coût total. Pas CHF 7'000.

Attention à la date de référence

Une erreur très fréquente dans les calculs concerne la date de départ pour le calcul de la durée de vie. On ne part pas de la date de début du contrat de bail, mais de la date à laquelle l'installation a été effectivement réalisée, qui peut remonter à bien avant le début du rapport contractuel.

Ce détail technique modifie considérablement le montant dû et est souvent négligé.

Installations complètement amorties

Si une installation a déjà atteint la fin de sa durée de vie et n'a plus de valeur résiduelle, le propriétaire ne peut en principe rien réclamer au locataire.

Toutefois, cela n'autorise pas le locataire à endommager délibérément des composants déjà amortis. La jurisprudence tessinoise a établi que, en cas de dommages intentionnels ou par négligence grave, le locataire peut être tenu de rembourser en équité la valeur de l'installation même au-delà de sa durée de vie (arrêt II CCA du 13 mars 2019, dossier 12.2017.167, consid. 7).

La doctrine confirme en outre que le sol, les murs et les toits conservent une certaine valeur même après avoir dépassé la durée de vie théorique (CPra Bail, Aubert, art. 267 CO N 29). Dans ce cas, le bailleur doit toutefois démontrer que, malgré la vétusté, ces composants avaient encore une valeur résiduelle au début du bail, au moyen de preuves adéquates et non de simples affirmations de partie (arrêt II CCA du 29 septembre 2014, dossier 12.2013.210, consid. 3.2).

Pour les propriétaires d'immeubles anciens mais de qualité, le conseil est clair : documenter de manière minutieuse l'état du bien loué au moment de la remise au locataire.

Devis, et non obligation de réparation

Un dernier point important : le coût à la charge du locataire peut être calculé sur la base de devis, sans que le bailleur soit obligé de faire effectivement exécuter les travaux. Le propriétaire reste libre de réparer ou non l'installation endommagée.

Assistance juridique en matière de bail

Les litiges relatifs à la restitution du bien loué comptent parmi les plus fréquents en droit du bail. Me Hugo Haab et Me Roberto Haab, auprès de l'Étude d'avocats et de notaires Haab, Via Ludovico Ariosto 5 à Lugano, assistent régulièrement aussi bien les locataires que les bailleurs dans ces situations.

Pour une consultation personnalisée: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70