Поэтажная собственность (ПС)
Простое большинство, квалифицированное большинство или единогласие: какие правила применяются к решениям собрания собственников при поэтажной собственности (ПС) в Швейцарии и как рассчитывается голосование с участием присутствующих и отсутствующих.
Поэтажная собственность (ПС) является одной из наиболее распространённых форм собственности на недвижимость в Швейцарии. Тот, кто приобретает квартиру в режиме ПС, становится сособственником всего здания с исключительным правом на свой этаж или часть помещения. Решения, касающиеся здания, принимаются коллективно на собрании сособственников, а необходимый тип большинства зависит от характера решения. Понимание этих правил необходимо каждому, кто проживает или инвестирует в кондоминиум.
Что такое поэтажная собственность
ПС регулируется ст. 712a-712t Гражданского кодекса Швейцарии (ГК). Каждый сособственник владеет долей совместной собственности на весь земельный участок в сочетании с исключительным правом пользования и внутреннего обустройства определённых частей здания (собственная квартира, подвал, парковочное место). Общие части, такие как крыша, фасад, лестницы и инженерные коммуникации, остаются в коллективной собственности.
Сообщество сособственников при поэтажной собственности обладает ограниченной правосубъектностью: оно вправе выступать в суде, принимать на себя обязательства по общим расходам и управлять зданием через собственные органы, в частности собрание сособственников и управляющего.
Собрание сособственников и принятие решений
Собрание сособственников является руководящим органом ПС. Оно проводится не реже одного раза в год и рассматривает все вопросы, связанные с управлением и содержанием здания. Правила голосования установлены законом (ст. 712m ГК) и могут быть дополнены регламентом кондоминиума.
Кто имеет право голоса
Каждый сособственник имеет право голоса на собрании. Голос рассчитывается исходя из долей стоимости, присвоенных отдельным этажам. Квартира большей площади, соответственно, имеет больший вес по сравнению с однокомнатной квартирой. Важно: регламент может предусматривать отступления, например, принцип «один собственник - один голос» для определённых категорий решений.
Простое большинство
Простое большинство применяется к актам обычного управления: мелкий ремонт, текущее обслуживание, утверждение отчётности, назначение управляющего. Достаточно, чтобы голоса «за» превысили голоса «против» среди присутствующих на собрании, при условии достижения кворума, предусмотренного регламентом.
Квалифицированное большинство
Для более значимых актов управления закон требует квалифицированного большинства. Согласно ст. 712m абз. 1 ГК, полезные строительные работы (то есть те, которые увеличивают стоимость или повышают доходность здания) требуют голосов большинства всех сособственников, представляющих одновременно большинство долей стоимости. Это двойное требование - по числу собственников и по долям - призвано защитить как мелких, так и крупных сособственников.
Единогласие
Решения, затрагивающие назначение здания или предполагающие роскошные строительные работы, требуют единогласного согласия всех сособственников (ст. 712m абз. 2 ГК). К этой категории относится, например, преобразование общего помещения в частную квартиру или установка чисто декоративных элементов высокой стоимости. Единогласие означает, что даже один голос «против» блокирует решение.
Присутствующие и отсутствующие: как рассчитывается большинство
Вопрос, часто вызывающий споры: рассчитывается ли большинство по присутствующим на собрании сособственникам или по всем сособственникам? Ответ зависит от типа решения. Для обычного управления регламент кондоминиума, как правило, предусматривает голосование большинством присутствующих (или представленных). Для решений, требующих квалифицированного большинства, ст. 712m ГК прямо указывает на большинство всех сособственников, независимо от их присутствия на собрании.
Следовательно, тот, кто не участвует в собрании и не обеспечивает своё представительство, фактически может воспрепятствовать достижению квалифицированного большинства. По этой причине во многих кондоминиумах регламенты предусматривают специальные механизмы (повторный созыв, обязательное делегирование), чтобы избежать тупиковых ситуаций.
Обжалование решений собрания
Если сособственник считает, что решение собрания нарушает закон или регламент кондоминиума, он может обжаловать его в суде в течение одного месяца с момента принятия решения (ст. 712n ГК). Срок является коротким и пресекательным: кто не подаёт жалобу вовремя, утрачивает право на оспаривание.
Консультации по вопросам поэтажной собственности
Вопросы, связанные с поэтажной собственностью, сочетают в себе аспекты вещного, договорного и процессуального права. Будь то оспаривание решения собрания, согласование ремонтных работ или составление регламента кондоминиума, Адвокатская и нотариальная контора Хааб в Лугано сопровождает сособственников, предоставляя целенаправленные консультации. Адв. Уго Хааб и Адв. Роберто Хааб обладают обширным опытом в области тичинского вещного права. Свяжитесь с нами для оценки Вашего дела.
Для личной консультации: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70
