Долевая собственность на этажи (PPP): права гарантии при дефектах

Покупатель помещения в долевой собственности на этажи (PPP), обнаруживший дефекты после нотариального оформления, сталкивается со срочными практическими вопросами: к кому предъявлять претензии? Могу ли я действовать самостоятельно, если проблема касается крыши или фасада? В данной статье рассматриваются права гарантии при дефектах в PPP по швейцарскому праву, с разграничениями, которые должен знать каждый сособственник.

Исключительные и общие части: два разных режима

Долевая собственность на этажи регулируется ст. 712a и сл. ГК. Каждый сособственник обладает исключительным правом на свое помещение (квартира, гараж, подвал) и долей совместной собственности на общие части: крышу, фасад, лестницы, лифт, инженерные системы, несущие конструкции.

Это разграничение напрямую влияет на осуществление гарантийных прав.

Тип части	Примеры	Кто осуществляет гарантийные права
Исключительная часть	Квартира, внутренняя отделка, полы, окна и двери	Отдельный сособственник как покупатель
Общая часть	Крыша, фасад, лестницы, лифт, инженерные системы, несущие конструкции	Вопрос более сложный (см. ниже)

В отношении дефектов исключительных частей ситуация однозначна: сособственник предъявляет гарантийные требования по своему договору купли-продажи к продавцу (застройщику). В отношении дефектов общих частей вопрос требует дополнительного рассмотрения.

К кому предъявлять гарантийные требования

Лицо, к которому следует предъявлять гарантийные требования, не всегда очевидно. В тичинской практике недвижимости цепочка правовых отношений, как правило, следует определённой схеме.

Застройщик-продавец

Первым адресатом требований является застройщик, продавший помещение PPP. Договор купли-продажи недвижимости подпадает под гарантию при дефектах согласно ст. 197 и сл. ОК, с давностным сроком 5 лет с момента передачи недвижимости.

Обратите внимание: многие договоры купли-продажи содержат оговорки об ограничении или исключении ответственности застройщика. Такие оговорки действительны в пределах ст. 199 ОК: продавец не может исключить гарантию в отношении дефектов, которые он умышленно скрыл, или тех, отсутствие которых он гарантировал.

Строительная компания (уступка прав)

Нередко застройщик в договоре купли-продажи уступает покупателю гарантийные права, которыми он сам располагает по отношению к строительной компании согласно ст. 367 и сл. ОК (договор подряда). Такая уступка, допустимая на основании ст. 164 ОК, позволяет сособственнику предъявлять требования напрямую к строительной компании без обращения к застройщику.

На практике покупатель располагает двумя путями: обращение к застройщику-продавцу (гарантия при купле-продаже) или обращение к строительной компании (гарантия при подряде, если права были уступлены). Эти два пути имеют разные предпосылки и сроки, и выбор наиболее эффективной стратегии зависит от конкретного случая.

Может ли отдельный сособственник действовать самостоятельно в отношении общих частей?

Это наиболее обсуждаемый вопрос. Если дефект касается крыши, фасада или иного общего элемента, необходимо ли решение общего собрания сособственников, или же отдельный сособственник может действовать самостоятельно?

Устоявшаяся практика Федерального суда дала четкий ответ на этот вопрос: отдельный сособственник может самостоятельно предъявлять гарантийные требования, вытекающие из его собственного договора купли-продажи, в том числе в отношении дефектов общих частей. Предварительное согласие общего собрания не требуется.

Это относится, в частности, к обязательственным требованиям, таким как уменьшение покупной цены (ст. 205 ОК) и возмещение ущерба. Сособственник действует от своего имени на основании своего договора.

Иная ситуация складывается в случае требования об устранении дефекта (ремонт): поскольку вмешательство затрагивает общую часть, в игру вступают права всех сособственников, и может потребоваться участие сообщества сособственников.

Практические рекомендации

Для сособственника, обнаружившего дефект:

• Незамедлительно определить, относится ли дефект к исключительной или общей части.
• Уведомить продавца о дефекте без промедления (ст. 201 ОК). Задержка с уведомлением может повлечь утрату гарантийных прав.
• В отношении исключительных частей предъявлять требования непосредственно к застройщику.
• В отношении общих частей можно самостоятельно требовать уменьшения цены; для проведения ремонта целесообразно рассмотреть вопрос о привлечении управляющего кондоминиумом.
• Проверить, предусмотрена ли в договоре купли-продажи уступка гарантийных прав по отношению к строительной компании.

Для застройщика-продавца:

• Оговорки об исключении гарантии не распространяются на дефекты, умышленно скрытые продавцом (ст. 199 ОК).
• Уступка прав по отношению к строительной компании автоматически не освобождает застройщика от собственной ответственности как продавца.
• Рекомендуется хранить всю документацию, связанную со строительством.

Сроки давности

Тип договора	Срок	Правовое основание
Купля-продажа недвижимости	5 лет с момента передачи	Ст. 210 абз. 1 ОК
Подряд (недвижимость)	5 лет с момента передачи	Ст. 371 абз. 2 ОК
Умышленно скрытые дефекты	10 лет	Ст. 210 абз. 1bis ОК

Во всех случаях дефект должен быть заявлен без промедления после обнаружения (ст. 201 ОК для купли-продажи, ст. 367 абз. 1 ОК для подряда). Несвоевременное уведомление может привести к утрате всех прав.

English Summary

Condominium (PPP) defect claims in Switzerland: who can act and against whom?

In Swiss condominium ownership (Stockwerkeigentum, PPP), exercising warranty rights for construction defects depends on whether the defect affects exclusive parts (the individual unit) or common parts (roof, facade, staircase, structural elements).

For defects in exclusive parts, the individual co-owner exercises warranty claims against the seller (promoter) under Art. 197 ff. CO, with a 5-year limitation period. Many purchase contracts contain limitation or exclusion clauses, which are valid only to the extent permitted by Art. 199 CO (the seller cannot exclude liability for intentionally concealed defects).

For defects in common parts, the Federal Supreme Court has clarified that an individual co-owner may independently assert personal warranty claims (price reduction, damages) arising from their own purchase contract, without requiring prior approval from the condominium assembly. However, claims for repair of common parts may require involvement of the condominium community.

In practice, purchase contracts often include an assignment of the promoter's warranty rights against the construction company (Art. 164 CO), allowing the buyer to pursue the builder directly under construction contract warranty rules (Art. 367 ff. CO).

• Report any defect to the seller without delay (Art. 201 CO); late notification may forfeit your warranty rights.
• Check your purchase contract for warranty exclusions and for any assignment of rights against the builder.
• For common-part defects, you can independently claim price reduction, but coordinate with the condominium administrator for repairs.

Юридическая помощь при дефектах в PPP

Дефекты в долевой собственности на этажи затрагивают одновременно несколько правовых отношений: купля-продажа, подряд, совместная собственность. Каждый случай имеет свои подводные камни: от сроков уведомления до выбора лица, к которому следует предъявлять требования. Адв. Уго Хааб и Адв. Роберто Хааб из Haab Legal регулярно сопровождают сособственников и застройщиков в подобных ситуациях. Свяжитесь с нами для оценки Вашего дела.

Для личной консультации: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70