Поэтажная собственность (ПС)

Тем, кто проживает в поэтажной собственности (ПС), хорошо известно: рано или поздно встаёт вопрос о строительных работах на общих частях здания. Однако не все работы одинаковы, и швейцарское законодательство регулирует их по-разному в зависимости от характера вмешательства. Понимание этих различий необходимо для грамотного участия в принятии решений на собрании и защиты Ваших прав как сособственника.

Три категории работ в ПС

Гражданский кодекс Швейцарии (ст. 712a и след. ГК) прямо разграничивает три вида строительных работ: необходимые, полезные и роскошные (направленные исключительно на украшение или повышение комфорта). Это деление не является сугубо теоретическим. Оно имеет весьма конкретные последствия для определения необходимого большинства голосов на собрании и распределения расходов между сособственниками.

Необходимые работы

Речь идёт о вмешательствах, без которых невозможно обеспечить сохранность здания и его общих частей: замена протекающей кровли, ремонт повреждённого водопровода, восстановление фасада по конструктивным основаниям. Это работы, невыполнение которых привело бы к реальному ухудшению состояния объекта.

Для необходимых работ ст. 647c ГК предусматривает простое большинство голосов сособственников, присутствующих на собрании. В неотложных случаях управляющий вправе распорядиться о выполнении таких работ без формального решения собрания. Каждый сособственник обязан участвовать в расходах пропорционально своей доле стоимости.

Полезные работы

К этой категории относятся вмешательства, повышающие стоимость или улучшающие доходность объекта недвижимости, которые, тем не менее, не являются строго необходимыми. Классический пример: установка лифта в здании, где его нет, или монтаж солнечных панелей на общей кровле.

Ст. 647d ГК требует для таких работ большинства голосов всех сособственников, одновременно представляющего большинство долей стоимости. Особенно важный на практике аспект: сособственник, которому проектируемые работы причиняют ущерб, располагает настоящим правом вето. Если вмешательство существенно ограничивает его пользование общей вещью или возлагает на него несоразмерные жертвы, он вправе возразить и потребовать надлежащего возмещения либо заблокировать работы.

Роскошные работы

Здесь речь идёт о работах, предназначенных исключительно для украшения или повышения комфорта: бассейн с гидромассажем, общая сауна, устройство декоративного сада с фонтаном. Такие вмешательства могут повлечь значительные расходы, порой в размере CHF 50'000 и более, и не все сособственники готовы или в состоянии их нести.

Для роскошных работ ст. 647e ГК требует согласия всех сособственников (единогласие). Вместе с тем законодатель предусмотрел гибкий механизм: если собрание принимает решение квалифицированным большинством, работы всё же могут быть выполнены при условии, что несогласные сособственники не будут привлечены к несению расходов. Таким образом, право поэтажной собственности стремится соблюсти баланс между демократической волей собрания и защитой интересов миноритарных сособственников.

Почему квалификация работ имеет решающее значение

На практике споры между сособственниками нередко возникают именно в связи с квалификацией того или иного вмешательства. Является ли энергетическая санация необходимой или полезной работой? Относится ли модернизация входного вестибюля к полезным или роскошным работам? Ответ не всегда очевиден, а ошибочная квалификация может привести к отмене решения собрания.

Адв. Уго Хааб и Адв. Роберто Хааб регулярно оказывают содействие сособственникам и управляющим кондоминиумами в разрешении подобных ситуаций. Предварительная консультация позволяет правильно подготовить решение собрания, избежав последующих оспариваний и задержек в проведении работ.

У Вас есть вопросы о Вашей ПС?

Если Ваш кондоминиум рассматривает возможность проведения строительных работ и Вы не уверены в правильности процедуры, или если Вы полагаете, что решение собрания было принято без соблюдения установленного законом большинства голосов, юридическое бюро Haab Legal в Лугано готово предоставить Вам целевую консультацию. Вы можете связаться с нами по телефону или электронной почте для записи на приём.

Для личной консультации: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70