Соглашение о резервировании недвижимости в Швейцарии

В Швейцарии соглашение о резервировании недвижимости, подписанное в простой письменной форме, является юридически ничтожным, если оно не заверено нотариусом (ст. 216 ОЗ). Уплаченный задаток (как правило, от CHF 10'000 до CHF 50'000) подлежит возврату покупателю, за вычетом фактических расходов, которые продавец может подтвердить документально. Федеральный суд подтвердил, что полное удержание депозита обычно является чрезмерным и может быть уменьшено судом (ст. 163 абз. 3 ОЗ).

Проблема: «заблокировать» недвижимость с помощью депозита

На рынке недвижимости кантона Тичино нередко происходит следующее: покупатель находит подходящий объект, подписывает документ под названием «соглашение о резервировании» и вносит сумму, как правило, от CHF 10'000 до CHF 50'000, при условии, что продавец снимет объект с продажи. Покупатель полагает, что «зарезервировал» сделку. Продавец считает, что получил гарантию.

В действительности юридическая ситуация существенно отличается от того, что представляют себе стороны.

Правило: обязательная нотариальная форма

Швейцарский законодатель требует, чтобы любая передача права собственности на недвижимость, а также само обещание продать или купить недвижимость, были оформлены в виде публичного акта перед нотариусом (ст. 216 ОЗ). Эта норма является императивной и не допускает отступлений.

Простой документ, подписанный в частной форме, даже если он озаглавлен «договор о резервировании» или «предварительный договор», является ничтожным. Ничтожность означает, что документ не порождает никаких юридических последствий: ни одна из сторон не может требовать исполнения купли-продажи.

Ничтожность распространяется не только на основной договор, но и на дополнительные условия, включая положение об автоматической утрате задатка в случае отказа от сделки.

Задаток: по общему правилу подлежит возврату

Если договор является ничтожным, какова судьба депозита, внесённого покупателем?

Устоявшаяся судебная практика Федерального суда не оставляет сомнений: сумма подлежит возврату. Продавец не вправе удерживать задаток лишь на том основании, что покупатель изменил своё решение, поскольку договор, лежащий в основе платежа, является ничтожным.

Вместе с тем Федеральный суд признал, что продавец может удержать часть депозита, однако исключительно в качестве возмещения так называемого негативного интереса, то есть фактически понесённых и документально подтверждённых расходов в связи с несостоявшейся продажей.

Что продавец может удержать

На практике продавец вправе вычесть из депозита подтверждённые расходы, например:

• расходы на публикацию объявлений о продаже недвижимости
• гонорары консультантов или экспертов
• документально подтверждённые расходы на изменение проекта
• расходы на снятие объекта с продажи (при наличии доказательств)

Что продавец не может удержать

Не допускается удержание в качестве:

• упущенной выгоды
• штрафа за изменение решения покупателем
• паушальной суммы, не связанной с фактическими расходами

Условие, предусматривающее полную утрату задатка, рассматривается как чрезмерная договорная неустойка, и суд вправе уменьшить её по собственной инициативе (ст. 163 абз. 3 ОЗ). Федеральный суд установил, что штрафная оговорка, включённая в соглашение, не соответствующее требуемой форме, может сохранить силу лишь в том случае, если она направлена на компенсацию негативного интереса, а не на санкционирование незаключения договора.

Что это означает для сторон

Для покупателя

Прежде чем подписывать любое «соглашение о резервировании», необходимо знать, что такой документ, если он не удостоверен нотариусом, является ничтожным. Если депозит уже внесён, а продажа не состоялась, покупатель имеет право на возврат суммы за вычетом фактических расходов продавца.

Практический совет: настаивайте на внесении задатка на депозитный счёт (эскроу) у нотариуса с включением в договор чёткого условия о порядке возврата.

Для продавца

Для защиты своих интересов целесообразно предусмотреть разумный верхний предел удержания (ориентировочно 50–70% от суммы задатка), привязанный к фактическим и документально подтверждённым расходам. Сумма, превышающая этот предел, рискует быть уменьшенной судом. Наиболее надёжный путь, это заключение публичного акта: предварительный договор, удостоверенный нотариусом (ст. 22 ОЗ в сочетании со ст. 216 ОЗ), является обязательным для обеих сторон.

Нотариально удостоверенный предварительный договор: надёжная альтернатива

Тот, кто действительно хочет «заблокировать» недвижимость с юридически обязывающим эффектом, должен заключить предварительный договор в форме публичного акта (ст. 22 ОЗ в сочетании со ст. 216 ОЗ). В этом случае обе стороны обязаны заключить договор купли-продажи, а задаток имеет полную юридическую силу.

Адвокатское бюро Haab Legal, благодаря нотариальной компетенции адв. Уго Хааба, может оказать содействие как в составлении предварительного договора, так и в оформлении публичного акта.

English Summary

Reservation agreements for Swiss real estate: is the deposit refundable?

Under Swiss law, any contract obliging a party to buy or sell real estate must be executed before a notary in the form of a public deed (Art. 216 CO). A simple private "reservation agreement" is legally null and void, regardless of what it is called.

The practical consequence is that the buyer's deposit (typically CHF 10'000 to CHF 50'000) is generally refundable. The seller may only deduct proven out-of-pocket costs incurred in anticipation of the sale (advertising, consultant fees, documented project changes). Full forfeiture of the deposit is considered an excessive penalty and may be reduced by the courts under Art. 163(3) CO.

The Federal Supreme Court has confirmed that a penalty clause in a formless agreement can survive only to compensate the seller's "negative interest" (actual expenses), not to punish the buyer for withdrawing.

For a binding arrangement, the parties should execute a preliminary purchase contract in the form of a public deed (Art. 22 CO in conjunction with Art. 216 CO) before a notary.

Practical tips:

• Buyers should insist on paying into a notary's escrow account and negotiate an explicit refund clause.
• Sellers seeking security should opt for a notarised preliminary contract rather than a private reservation form.
• Any penalty clause should be proportionate to actual costs to withstand judicial review.

Для личной консультации: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70