Совместная собственность на этажи (PPP)

Платформы краткосрочной аренды, такие как Airbnb, создали реальное напряжение во многих объектах совместной собственности на этажи (PPP) в Швейцарии. Собственник стремится использовать экономический потенциал туристической аренды, а соседи страдают от постоянной смены незнакомых гостей, шума и износа общих помещений. Можно ли запретить Airbnb в PPP? Ответ зависит от нескольких юридических и фактических обстоятельств.

Право сособственника на использование своего этажа

Каждый сособственник этажа имеет право управлять, использовать и производить внутреннее переустройство своего помещения (ст. 712a ГК). Это, в принципе, включает право сдавать свою квартиру в аренду, в том числе на короткий срок через Airbnb или аналогичные платформы.

Однако право пользования не является безграничным. Ст. 712a абз. 2 ГК предусматривает, что осуществление исключительного права не должно препятствовать другим сособственникам в использовании и управлении их помещениями или общими частями. Туристическая аренда допустима до тех пор, пока она не нарушает совместное проживание в здании.

Роль регламента кондоминиума

Регламент кондоминиума является центральным инструментом для регулирования использования помещений в PPP. Согласно ст. 712g ГК, сообщество сособственников может устанавливать правила использования и управления общими частями и отдельными помещениями.

Регламент, предусматривающий жилое назначение

Многие регламенты содержат положение о целевом назначении: «помещения предназначены для жилого использования» или «для постоянного проживания». Если регламент устанавливает, что объект служит для постоянного проживания, систематическая туристическая аренда с постоянной ротацией различных гостей может представлять собой нарушение предусмотренного назначения. Практика Федерального суда склоняется к признанию того, что деятельность гостиничного типа не равнозначна жилому использованию в строгом смысле.

Регламент без специальной оговорки

Если регламент не содержит указаний относительно краткосрочной аренды, ситуация более открыта. Однако отсутствие прямого запрета не означает, что Airbnb разрешён без ограничений. Сособственник остаётся связанным обязанностью уважать права других (ст. 712a абз. 2 ГК) и нормами о добросовестности (ст. 2 ГК).

Может ли собрание запретить Airbnb?

Собрание сособственников может принять решение о включении запрета краткосрочной аренды в регламент кондоминиума. Изменение регламента, как правило, требует квалифицированного большинства, предусмотренного ст. 712m абз. 1 ГК, а именно большинства всех сособственников, одновременно представляющих большинство стоимостных долей.

Действительность запрета зависит от трёх основных факторов, что подтверждено доктриной и судебной практикой:

• Целевое назначение объекта недвижимости: если PPP имеет своей основной целью постоянное проживание, запрет туристической аренды легче обосновать. В жилом семейном комплексе интерес к спокойствию и стабильности сообщества преобладает.
• Местоположение PPP: в туристической зоне (Энгадин, озеро Лугано, Церматт), где сезонная аренда является устоявшейся практикой, абсолютный запрет труднее отстоять. Разумные ожидания сособственников в таких зонах включают возможность временной аренды.
• Качество и класс объекта недвижимости: чем выше уровень объекта, тем больше у сообщества законный интерес контролировать доступ к нему. В элитном комплексе с эксклюзивными услугами запрет Airbnb находит большее обоснование.

Практические аспекты и риски

Споры, как правило, возникают, когда сособственник начинает деятельность без уведомления собрания. Соседи сталкиваются с шумными гостями, мусором в общих зонах и интенсивным использованием лифтов и парковочных мест. Собрание может вмешаться путём принятия решения, ограничивающего или запрещающего такую деятельность, а если сособственник не подчинится, сообщество вправе обратиться в суд.

Следует также учитывать, что ряд муниципалитетов кантона Тичино ввели специальные правила для краткосрочной туристической аренды, включая обязательства по регистрации и курортный сбор. Тот, кто сдаёт жильё через Airbnb, должен также проверить административные и налоговые аспекты на муниципальном и кантональном уровне.

Юридическая консультация для сособственников PPP

Вопрос Airbnb в PPP затрагивает вещное право, регламент кондоминиума и муниципальные нормы. Каждый случай имеет свои особенности: одна и та же деятельность может быть правомерной в одном контексте и противоправной в другом. Адв. Уго Хааб и адв. Роберто Хааб из Адвокатской и нотариальной конторы Хааб в Лугано оказывают содействие как сособственникам, желающим защитить свои права, так и тем, кто намерен проверить законность своей туристической аренды. Свяжитесь с нами для конкретного анализа Вашей ситуации.