Поэтажная собственность (ПС)

В рамках поэтажной собственности (ПС) нередко встречается ситуация, когда регламент кондоминиума предоставляет отдельному сособственнику право исключительного пользования общей частью: участком сада, террасой на крыше, открытым парковочным местом. Такое право даёт конкретное преимущество, однако не превращает его обладателя в единоличного собственника. Это различие имеет серьёзные практические последствия, особенно когда сособственник намеревается выполнить строительные работы на используемой им части.

Что такое право исключительного пользования

Право исключительного пользования позволяет одному сособственнику индивидуально использовать часть здания или земельного участка, которая юридически остаётся общей. Правовая основа содержится в ст. 712a и далее Гражданского кодекса Швейцарии (ГКШ). Как правило, это право закрепляется в регламенте пользования и управления ПС либо непосредственно в акте учреждения, внесённом в реестр недвижимости.

Типичные примеры: участок сада, закреплённый за квартирой на первом этаже, терраса, примыкающая к пентхаусу, часть плоской крыши, парковочное место в общем гараже. Правообладатель может пользоваться этими пространствами на исключительной основе, однако право собственности остаётся за сообществом сособственников.

Исключительное пользование не означает абсолютную свободу

Среди сособственников широко распространено заблуждение: считать, что право исключительного пользования позволяет осуществлять любые вмешательства в отведённую часть. Это не так. Сособственник-правообладатель может использовать пространство в соответствии с его назначением, однако не вправе вносить в него конструктивные изменения без согласия остальных сособственников.

Причина проста: данная часть юридически остаётся общей. Любое вмешательство, выходящее за рамки текущего обслуживания, затрагивает имущество, находящееся в коллективной собственности, и потому требует решения собрания сособственников в соответствии с правилами большинства, установленными законом (ст. 712m ГКШ).

Типичные случаи из практики

В практике Адвокатской и нотариальной конторы Хааб адв. Уго Хааб и адв. Роберто Хааб регулярно сталкиваются с подобными ситуациями:

• Установка веранды или зимнего сада на террасе, предоставленной в исключительное пользование. Это строительные работы, изменяющие внешний облик здания, и они требуют согласия собрания.
• Обустройство зоны отдыха или перголы на плоской крыше. Даже конструкции, которые сособственник считает «временными», могут квалифицироваться как работы, подлежащие утверждению.
• Высадка крупных деревьев в отведённом саду. Если растительность влияет на конструкцию участка или эстетику здания, собрание должно вынести своё решение.
• Закрытие парковочного места боковыми стенами и воротами. Такое вмешательство превращает открытое пространство в закрытое помещение, изменяя общую часть.

Какое большинство необходимо для утверждения работ

Требуемое большинство зависит от характера работ. Для полезных строительных работ, то есть повышающих стоимость или улучшающих доходность объекта недвижимости, необходимо квалифицированное большинство всех сособственников, одновременно представляющих большинство долей стоимости (ст. 712m абз. 1 ГКШ). Для работ, относящихся к категории роскоши, или работ, изменяющих назначение объекта недвижимости, необходимо единогласное решение (ст. 712m абз. 2 ГКШ).

В любом случае сособственник, приступивший к работам без необходимого одобрения собрания, рискует получить предписание о восстановлении прежнего состояния, при этом все расходы ложатся на него.

Кто несёт расходы на обслуживание

Ещё один вопрос, порождающий споры: распределение расходов. Как правило, сособственник, обладающий правом исключительного пользования, берёт на себя текущее обслуживание отведённой части (уборка, мелкий ремонт, уход за зелёными насаждениями). В отношении капитального ремонта, например восстановления гидроизоляции террасы или замены наружного покрытия, вопрос более сложен. Если регламент не содержит прямых указаний по этому вопросу, судебная практика склонна возлагать расходы на капитальный ремонт на сообщество, поскольку речь идёт об общей части.

Грамотно составленный регламент кондоминиума предотвращает значительную часть подобных конфликтов. Именно поэтому перед покупкой квартиры в режиме ПС с правами исключительного пользования рекомендуется проверить содержание регламента.

Консультации по вопросам поэтажной собственности

Споры, связанные с правами исключительного пользования, относятся к числу наиболее распространённых в кондоминиальной практике Тичино. Будь то получение согласия собрания на строительные работы, оспаривание работ, выполненных без разрешения, или уточнение распределения расходов, Haab Legal в Лугано предлагает консультации, основанные на практическом опыте в сфере недвижимости.

Для личной консультации: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70