Совместная собственность на этажи (ССЭ)

Управляющий ССЭ не созывает собрание: что делать?

Нередко управляющий совместной собственностью на этажи отказывается созвать собрание сособственников или попросту игнорирует соответствующий запрос. Причины, как правило, трудно оправдать. В любом случае сособственники не обязаны мириться с бездействием: швейцарское право предусматривает конкретные инструменты для разрешения подобной ситуации.

Право требовать созыва собрания

Одна пятая сособственников вправе в любой момент потребовать созыва собрания, как это предусмотрено ст. 64 абз. 3 ГК. Расчёт основывается на количестве лиц, а не на стоимости долей. Значение имеет «голова», а не тысячная доля (BSK ZGB II - Bösch, art. 712n N 2).

В запросе не требуется указывать причины. Данное право существует даже в том случае, если регламент кондоминиума прямо его не упоминает (Wermelinger, La Propriété par étages, 2002, pag. 574).

Если управляющий не реагирует

Когда управляющий не выполняет запрос, обычный путь - обращение в суд (ZK - Wermelinger, art. 712n CC N 23). Исключение составляет случай, когда регламент наделяет иные органы, например комитет или ревизора, полномочием созвать собрание вместо управляющего. На практике подобная оговорка встречается редко. Адв. Уго Хааб и адв. Роберто Хааб регулярно рекомендуют своим клиентам включить такое положение в регламент именно для того, чтобы избежать необходимости обращения в суд.

Право на обращение в суд принадлежит каждому отдельному члену сообщества сособственников на этажи (ср. ст. 712m абз. 2 ГК), даже если он не являлся лицом, первоначально направившим запрос управляющему (CR - Jeanneret/Hari, art. 64 CC N 15).

Требования, которые следует заявить в суде

Когда регламент не предусматривает альтернативных механизмов, необходимо обратиться в суд. Опыт Адвокатской и нотариальной конторы Хааб позволяет рекомендовать следующие выводные требования в порядке альтернативности:

1. Просить суд уполномочить заявителя-сособственника (либо комитет или ревизора) непосредственно созвать внеочередное собрание.
2. Просить суд созвать внеочередное собрание самостоятельно.
3. Просить суд обязать управляющего созвать собрание в срок, установленный решением суда.

Первые два варианта значительно предпочтительнее третьего. Если суд обяжет управляющего действовать, сохраняется риск дальнейшего затягивания с его стороны. Возможность непосредственного созыва собрания судом признаётся частью доктрины по аналогии со ст. 699 абз. 4 ОК (BSK ZGB II - Bösch, art. 712n N 2), хотя этот вопрос остаётся дискуссионным.

Часто упускаемый из виду момент: в рамках процедуры следует просить суд возложить судебные расходы и возмещение расходов на представительство на бездействующего управляющего. Бездействие управляющего не должно ложиться финансовым бременем на сособственников.

Юридическая помощь в Лугано

Если управляющий Вашего кондоминиума не созывает собрание и диалог не приносит результатов, Адвокатская и нотариальная контора Хааб в Лугано может оказать Вам содействие в судебной процедуре.

Для личной консультации: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70