Недвижимость: виды маклерства
Маклер-указатель, маклер-переговорщик или маклер-поставщик: в чём различия и когда полагается вознаграждение? Что предусматривает Швейцарский обязательственный кодекс о маклерском договоре в сфере недвижимости.
Маклерство в сфере недвижимости в Швейцарии: что предусматривает закон
Продавая или приобретая недвижимость в Тичино, стороны нередко обращаются к посреднику. Задача маклера по недвижимости конкретна: связать продавца и покупателя для заключения сделки. Однако не все маклеры действуют одинаково, и закон чётко разграничивает различные фигуры.
Маклерский договор регулируется Швейцарским обязательственным кодексом (ст. 412-418 OR). Знание этих норм принципиально важно как для тех, кто осуществляет посредническую деятельность, так и для тех, кто обращается к маклеру при продаже или покупке жилья.
Три фигуры маклера, предусмотренные законом
Швейцарский закон выделяет три подкатегории маклера, каждая из которых имеет свои обязанности и права в отношении вознаграждения.
Маклер-указатель. Его задача ограничивается указанием клиенту потенциального покупателя или продавца. Ничего более не требуется: достаточно самого факта представления. Если договор купли-продажи впоследствии заключается с указанным лицом, маклер имеет право на вознаграждение. Точка.
Маклер-переговорщик. Эта фигура выходит за рамки простого указания. Маклер-переговорщик активно участвует в переговорах между сторонами. Вознаграждение ему полагается только в том случае, если договор заключён благодаря его конкретной переговорной деятельности. Если продавец и покупатель заключают сделку без его непосредственного участия в переговорах, право на вознаграждение утрачивается.
Маклер-поставщик. Менее распространённая фигура. Его роль состоит в привлечении для продавца лиц, заинтересованных в покупке. На практике эта подкатегория встречается редко.
Когда полагается вознаграждение?
Вопрос вознаграждения нередко порождает споры. Различие между маклером-указателем и маклером-переговорщиком имеет определяющее значение.
Для маклера-указателя право на вознаграждение возникает в момент заключения договора купли-продажи с лицом, которое он указал. Доказывать что-либо ещё не требуется. Для маклера-переговорщика, напротив, необходимо доказать, что договор был заключён именно в результате его переговорной деятельности. Различие тонкое, но последствия весьма конкретны.
Следует уточнить один момент, вокруг которого существует немало путаницы: не существует законной презумпции, согласно которой каждый маклерский договор следует считать маклерством-указанием, если не оговорено иное. Часть доктрины придерживается этого мнения, однако Федеральный суд на сегодняшний день такую презумпцию не признал.
Практические рекомендации для маклера по недвижимости
Адв. Уго Хааб и адв. Роберто Хааб из адвокатской и нотариальной конторы Haab в Лугано регулярно представляют интересы маклеров по недвижимости и клиентов, вовлечённых в споры, связанные с маклерством. На основании более чем сорокалетнего опыта можно выделить ряд особенно полезных рекомендаций.
Точно определить свою договорную роль. Маклеру следует отдавать предпочтение роли маклера-указателя, поскольку для получения вознаграждения в этом случае достаточно лишь указания потенциального контрагента. При этом квалификацию необходимо формализовать в письменной форме в маклерском договоре, не оставляя места для двусмысленности.
Избегать несогласованной переговорной деятельности. Если маклер-указатель начинает активно вести переговоры между сторонами, он рискует быть переквалифицированным в маклера-переговорщика, даже на основании конклюдентных действий. В этом случае вознаграждение будет полагаться только при условии, что заключение договора обусловлено его переговорной деятельностью. Доказать это в суде не всегда просто.
Не действовать в интересах обеих сторон. Так называемое двойное маклерство, то есть деятельность, осуществляемая одновременно в пользу продавца и покупателя, допускается лишь при условии, что обе стороны осведомлены и выразили на это явное согласие, либо если речь идёт о маклерстве-переговорах. Во всех остальных случаях имеет место конфликт интересов. Последствие категорично: маклерский договор признаётся недействительным. Маклер утрачивает право на любое вознаграждение и обязан возвратить всё уже полученное.
Юридическое сопровождение в сфере маклерства по недвижимости
Вопросы, связанные с маклерством по недвижимости, затрагивают деликатные договорные аспекты, требующие индивидуальной оценки. Являетесь ли Вы маклером, желающим защитить своё право на вознаграждение, или клиентом, оспаривающим заявленное вознаграждение, контора Haab Legal располагает необходимым опытом для оказания Вам помощи.
Для личной консультации: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70. Адвокатская и нотариальная контора Haab находится по адресу Via Ludovico Ariosto 5, 6900 Лугано.
