Право покупки и «конвенциональный штраф»

Право покупки и конвенциональный штраф: когда можно потребовать возврат?

В сделках с недвижимостью в кантоне Тичино право покупки является широко распространённым инструментом. Речь идёт о договоре, по которому одна сторона получает возможность, но не обязанность, приобрести объект недвижимости по заранее установленной цене в согласованный срок. Получатель этого права, как правило, вносит определённую сумму при подписании договора. Если право покупки реализуется, внесённая сумма засчитывается в счёт покупной цены. Если же получатель отказывается от покупки, сумма остаётся у продавца в качестве так называемого «конвенционального штрафа».

Конкретный пример

A (потенциальный покупатель) и B (собственник) договариваются о следующем:

• Цена продажи объекта недвижимости: CHF 1'300'000
• A получает право покупки сроком на 24 месяца
• A немедленно вносит CHF 300'000 в пользу B

Два возможных сценария:

1. A реализует право покупки: необходимо доплатить CHF 1'000'000, поскольку CHF 300'000 уже внесены.
2. A не реализует право покупки: B остаётся собственником и удерживает CHF 300'000, внесённые A.

Судебная практика Тичино меняет положение дел

До недавнего времени считалось само собой разумеющимся, что в случае отказа от реализации права покупки внесённая сумма полностью остаётся у продавца. Однако решение Апелляционного суда кантона Тичино (II CCA 31.5.2021 N. 12.2020.140) поставило эту устоявшуюся позицию под сомнение.

По мнению Суда, сумма, предусмотренная к уплате получателем права, не является конвенциональным штрафом в смысле ст. 160 и след. ОК. Следовательно, удержание продавцом всей суммы не происходит автоматически.

Когда продавец вправе удержать сумму

Предоставивший право покупки (B) может удержать внесённую сумму лишь в том случае, если она представляет собой фактическую компенсацию за ограничение его прав собственника в период действия права покупки. Иными словами, B должен доказать, что данная сумма служила возмещением за обязательство не продавать объект третьим лицам в течение всего срока действия договора.

Если такое доказательство не представлено, внесённая сумма рассматривается как средство давления на получателя права с целью побудить его к совершению покупки. В таком случае лицо, не реализовавшее право покупки, может потребовать снижения или даже полного возврата внесённой суммы в соответствии с общими принципами ст. 163 абз. 3 ОК.

Какой порог делает штраф «чрезмерным»?

Снижение оправдано при наличии явной диспропорции между установленной суммой и реальным интересом предоставившего право. Апелляционный суд Тичино дал полезные ориентиры:

• Штраф в размере 28% от цены продажи был признан несоразмерным и подлежащим снижению.
• Штраф в размере 10% от цены продажи был признан соразмерным.

В нашем примере CHF 300'000 составляют примерно 23% от согласованной цены в CHF 1'300'000. Если A докажет, что в договоре сумма не была прямо определена как компенсация за ограничение прав B, он может добиться существенного снижения: например, штраф может быть пересчитан до 10% (CHF 130'000), а разница в размере около CHF 170'000 подлежит возврату.

Почему важна профессиональная юридическая помощь

Данная судебная практика имеет существенное значение как для предоставляющих, так и для получающих право покупки. Решающую роль играет формулировка договора: точная формулировка может защитить интересы продавца, тогда как расплывчатая оговорка открывает покупателю возможность требовать возврат.

Адвокатское бюро и нотариат Хааб в Лугано регулярно сопровождает клиентов в подобных сделках с недвижимостью. Адв. Уго Хааб и Адв. Роберто Хааб могут проверить или составить договоры с правом покупки, обеспечив юридически грамотное и однозначное формулирование оговорок о конвенциональном штрафе.

Для личной консультации: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70