Законное залоговое право ремесленников при субподряде

Законное залоговое право ремесленников при субподряде: реальные риски для заказчика

Тот, кто заказывает строительные работы в Швейцарии, подвергается риску, который многие недооценивают: регистрация залогового права на Вашем земельном участке субподрядчиком, о существовании которого Вы даже не подозревали. Этот механизм предусмотрен Гражданским кодексом Швейцарии (ст. 837 абз. 1 п. 3 ГК) и представляет собой мощную защиту в пользу ремесленников. Рассмотрим, как это работает и, главное, как обезопасить себя.

Для чего существует законное залоговое право ремесленников

Договор подряда (ст. 363 и след. ОК) предусматривает, что ремесленник получает оплату только после завершения и сдачи работ. Такая схема подвергает исполнителя значительному финансовому риску. Именно здесь вступает в действие залоговое право: оно позволяет ремесленнику зарегистрировать залог на земельном участке собственника в обеспечение своего вознаграждения без необходимости проходить длительную и сложную процедуру.

Если требование признано, а собственник не платит, земельный участок, обремененный залоговым правом, может быть продан с торгов. Вырученные средства направляются на покрытие требования ремесленника. Речь идет о мощном инструменте, который законодатель целенаправленно ввел для уравновешивания договорной позиции между заказчиком и исполнителем.

Проблема субподряда

О субподряде речь идет в случае, когда генеральный подрядчик поручает третьим лицам выполнение работ, полученных по договору с заказчиком. У заказчика нет прямых договорных отношений с такими субподрядчиками: договорная связь существует лишь между подрядчиком и субподрядчиком.

Здесь ситуация приобретает деликатный характер. Три аспекта заслуживают особого внимания:

• Если иное не оговорено, каждый подрядчик может привлекать субподрядчиков без специального разрешения заказчика.
• Субподрядчик также имеет право требовать регистрации залогового права на земельном участке собственника в соответствии со ст. 837 ГК. Это распространяется даже на суб-субподрядчиков по всей цепочке.
• Заказчик, не имея прямого договора с субподрядчиком, с трудом может проверить, действительно ли подрядчик его оплатил.

Риск двойной оплаты

Наиболее реальная опасность такова: подрядчик не оплачивает своих субподрядчиков либо оплачивает их лишь частично. Субподрядчики, оставшиеся неудовлетворенными, обращаются тогда против заказчика, требуя регистрации залогового права на его земельном участке.

Неприятная сторона состоит в том, что это может произойти даже в случае, если заказчик уже полностью рассчитался с подрядчиком. Иными словами, собственник земельного участка рискует заплатить дважды: сначала подрядчику, затем субподрядчикам. Такое развитие событий отнюдь не редкость в тичинской строительной практике.

Как защитить себя: целевые договорные условия

Первый совет: выбирайте надежную и платежеспособную строительную фирму. Это кажется очевидным, однако часто упускается из виду. Но даже при добросовестном подрядчике целесообразно предусмотреть конкретные договорные гарантии.

Некоторые меры, которые Адвокатское и нотариальное бюро Хааб регулярно рекомендует своим клиентам:

• Обязанность уведомления: включить в договор подряда условие, обязывающее подрядчика сообщать заказчику данные обо всех привлеченных субподрядчиках, включая возможные цепочки субподряда.
• Банковская гарантия или поручительство: потребовать от подрядчика гарантию, подлежащую реализации в случае, если субподрядчики предъявят обоснованные претензии в связи с неоплатой. Кроме того, целесообразно договорно запретить уступку третьим лицам договорных требований (ст. 164 абз. 1 ОК).
• Право прямой оплаты: предусмотреть, что если субподрядчики не получают оплату от подрядчика, заказчик может оплатить их напрямую и удержать соответствующую сумму из вознаграждения подрядчика. Важно указать, что это не является договором в пользу третьих лиц (ст. 112 ОК).
• Превентивное удержание: в случае предварительной регистрации залогового права заказчик должен иметь возможность удержать из вознаграждения сумму, равную требованию субподрядчика, и освободить ее только после оплаты или предоставления достаточного обеспечения (ст. 839 абз. 3 ГК).
• Периодическое подтверждение оплаты: установить, что подрядчик обязан через определенные промежутки времени подтверждать расчеты с субподрядчиками, либо что окончательное вознаграждение подлежит выплате лишь по истечении четырехмесячного срока для регистрации залогового права.

Составление договора имеет решающее значение

Как следует из вышеизложенного, тщательная формулировка договора подряда остается наиболее действенным инструментом предотвращения потенциально серьезных ситуаций. Адв. Уго Хааб и Адв. Роберто Хааб из Haab Legal регулярно консультируют заказчиков и предприятия по вопросам составления и проверки договоров подряда, уделяя особое внимание проблемам, связанным с субподрядом и залоговым правом ремесленников.

Инвестиции в превентивную юридическую консультацию обходятся значительно дешевле, чем разрешение спора по уже зарегистрированному залоговому праву. Если Вы планируете строительные работы или у Вас уже заключен действующий договор подряда, свяжитесь с нами для оценки Вашей ситуации.

Для личной консультации: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70