Расторжение договора аренды: сроки и форма

Ошибка при расторжении стоит нескольких месяцев арендной платы

К сожалению, нередко встречаются арендаторы, которые уже подписали новый договор, заказали переезд и отправили уведомление о расторжении, а затем слышат от арендодателя, что письмо пришло слишком поздно. Аренда заканчивается не тогда, когда арендатор съезжает, а в следующую дату расторжения, и до этого момента арендная плата остаётся причитающейся. С другой стороны, бывает собственник, который расторгает договор письмом собственного сочинения и через несколько месяцев узнаёт, что расторжение никогда не было действительным.

Расторжение договора аренды часто умещается на одной странице. Однако нормы Обязательственного закона, которые его регулируют, строги и различаются для арендатора и арендодателя. Поэтому необходимо провести соответствующие различия. Общий обзор темы см. на нашей странице о праве аренды.

Сроки уведомления и даты расторжения (ст. 266a–266e CO)

Первым делом нужно прочитать договор. Если аренда срочная, она прекращается сама в согласованную дату, без уведомления (ст. 266 CO). Если стороны молчаливо продолжают её, она становится бессрочной.

Для бессрочной аренды закон устанавливает два отдельных элемента. Срок уведомления означает минимальное время, которое должно пройти между получением уведомления и окончанием аренды. Дата расторжения означает дату, к которой можно расторгнуть договор. Для жилья срок уведомления составляет три месяца (ст. 266c CO), для коммерческих помещений шесть месяцев (ст. 266d CO), для меблированных комнат и отдельно арендуемых парковочных мест две недели к концу месяца (ст. 266e CO).

Даты расторжения определяются договором. Если договор ничего не говорит, применяется дата, установленная местным обычаем, а при отсутствии такого обычая конец трёхмесячного периода аренды. Стороны могут согласовать срок уведомления длиннее законного, но не короче (ст. 266a абз. 1 CO).

Пример: договор предусматривает расторжение с уведомлением за три месяца к 30 июня. Уведомление должно поступить арендодателю не позднее 31 марта. Если оно придёт 2 апреля, оно не ничтожно, но действует только к следующей дате расторжения (ст. 266a абз. 2 CO), и если договор предусматривает лишь одну дату в году, арендатор остаётся связан договором ещё двенадцать месяцев.

Значение имеет дата получения, а не дата почтового штемпеля. На практике уведомление стоит отправлять не менее чем примерно за десять дней до истечения срока.

Форма: письменно, а арендодателю на официальном бланке (ст. 266l–266o CO)

Уведомление о расторжении аренды жилья или коммерческого помещения должно быть сделано в письменной форме (ст. 266l абз. 1 CO), то есть письмом с собственноручной подписью. Электронного письма или сообщения в WhatsApp недостаточно. Если договор заключён с несколькими арендаторами, уведомление должны подписать все.

Для арендодателя действует дополнительное требование: он должен расторгать договор на бланке, утверждённом кантоном, в котором арендатору указано, как оспорить расторжение или потребовать продления аренды (ст. 266l абз. 2 CO). В Тичино это бланк Департамента институтов (на итальянском языке). Обычное письмо, даже заказное и полностью мотивированное, его не заменяет.

Следует отметить, что для семейного жилья действуют особые правила. Арендатор, состоящий в браке или в зарегистрированном партнёрстве, может расторгнуть договор только с прямо выраженного согласия супруга или партнёра (ст. 266m CO). Арендодатель, в свою очередь, должен вручить уведомление арендатору и его супругу отдельно, двумя разными отправлениями (ст. 266n CO).

Расторжение, не отвечающее этим условиям, ничтожно (ст. 266o CO). Считается, что его никогда не было, и аренда продолжается. Ссылаться на ничтожность можно без ограничения сроком, но тому, кто получил неправильное уведомление, всё же лучше сразу отреагировать в письменной форме.

Съехать до даты расторжения (ст. 264 и 266g CO)

Арендатор, который хочет покинуть жильё без соблюдения срока уведомления и дат расторжения, может освободиться от обязательств лишь одним способом: предложить нового арендатора, платёжеспособного, от которого арендодатель не может разумно отказаться и который готов принять договор на тех же условиях (ст. 264 CO). Кандидата следует предложить письменно, с документами, подтверждающими его платёжеспособность.

Без нового арендатора арендатор остаётся должен арендную плату до ближайшей возможной даты расторжения. Пример: арендная плата CHF 1'850 в месяц, ближайшая дата расторжения 31 марта, переезд по работе в конце октября. Без нового арендатора он должен ещё за пять месяцев, то есть CHF 9'250. Однако арендодатель обязан зачесть сэкономленные расходы и то, что он получает, сдав жильё раньше, или умышленно упускает (ст. 264 абз. 3 CO).

В парламенте было внесено поручение (мотион), предлагавшее освободить арендаторов в регионах с нехваткой жилья от обязанности предлагать нового арендатора. В 2024 году оно было закрыто: правило ст. 264 CO остаётся в силе.

Другое дело расторжение по важным причинам (ст. 266g CO), которое каждая сторона может заявить с соблюдением законного срока уведомления к любой дате. Для этого нужны обстоятельства, делающие исполнение договора неприемлемым и непредвидимые при его заключении. Суд определяет имущественные последствия, и расторгающая сторона должна быть готова выплатить другой стороне компенсацию.

Я получил уведомление о расторжении: оспаривание и продление (ст. 271–273 CO)

Арендатор, получивший уведомление, имеет 30 дней с момента получения, чтобы оспорить его в примирительном органе по арендным делам по месту нахождения недвижимости (ст. 273 CO). Срок пресекательный: после его истечения расторжение уже нельзя оспорить. В Тичино таких органов одиннадцать. В примирительной процедуре судебные расходы не взимаются (ст. 113 абз. 2 лит. c CPC).

Расторжение можно оспорить, если оно противоречит принципу добросовестности (ст. 271 CO), и расторгающая сторона обязана обосновать его по требованию другой стороны. Ст. 271a CO перечисляет типичные случаи: расторжение потому, что арендатор добросовестно заявил требования из договора аренды; расторжение с целью навязать повышение арендной платы; расторжение во время примирительного или судебного разбирательства либо в течение трёх лет после разбирательства, в котором арендодатель в значительной части проиграл.

Если расторжение действительно, арендатор ещё может потребовать продления аренды, когда её прекращение повлечёт для него или его семьи тяжёлые последствия, не оправданные интересами арендодателя (ст. 272 CO). Продление составляет не более четырёх лет для жилья и шести лет для коммерческих помещений (ст. 272b CO). Оно исключено, в частности, если договор расторгнут из-за просрочки арендной платы (ст. 272a CO). Если орган отклоняет оспаривание, он по должности проверяет, можно ли продлить аренду (ст. 273 абз. 5 CO).

Что это означает для сторон

Для арендатора: проверьте в договоре срок уведомления и даты расторжения, прежде чем подписывать новый договор. Отправляйте уведомление заказным письмом заблаговременно, с подписями всех арендаторов, а если речь идёт о семейном жилье, то и супруга. Если хотите съехать раньше, найдите нового арендатора и предложите его письменно. Если вы получили уведомление, запишите день получения: с этого дня идут 30 дней.

Для арендодателя: всегда используйте официальный кантональный бланк, в том числе для расторжения после требования об оплате (ст. 257d CO), и отдельно вручайте его супругу арендатора. Не расторгайте договор сразу после того, как арендатор заявил о недостатке или подал претензию: это типичный случай оспоримого расторжения. Если арендатор предлагает нового арендатора, отнеситесь к кандидату серьёзно, потому что необоснованный отказ всё равно освобождает арендатора.

Часто задаваемые вопросы

С какого момента отсчитываются три месяца уведомления при расторжении аренды?

Они отсчитываются назад от даты расторжения. Чтобы расторгнуть аренду жилья к 30 июня с уведомлением за три месяца, арендодатель должен получить уведомление не позднее 31 марта (ст. 266c CO). Значение имеет дата получения, а не отправки. Если уведомление приходит поздно, оно действует к следующей дате расторжения (ст. 266a абз. 2 CO).

Можно ли расторгнуть договор аренды по электронной почте?

Нет. Расторжение аренды жилья и коммерческих помещений требует письменной формы (ст. 266l CO), то есть письма с собственноручной подписью. Электронное письмо или сообщение этому требованию не отвечает, и расторжение ничтожно (ст. 266o CO). Если арендаторов несколько, подписать должны все.

Можно ли съехать до даты расторжения и не платить?

Только если вы предложите арендодателю платёжеспособного нового арендатора, от которого арендодатель не может разумно отказаться и который примет договор на тех же условиях (ст. 264 CO). В противном случае арендная плата причитается до ближайшей даты расторжения за вычетом того, что арендодатель экономит или получает, сдав жильё раньше.

Арендодатель расторг договор обычным письмом: действительно ли расторжение?

Нет. Арендодатель обязан использовать официальный бланк, утверждённый кантоном (ст. 266l абз. 2 CO). Расторжение без бланка ничтожно (ст. 266o CO), и аренда продолжается, как будто ничего не произошло. Тем не менее разумно ответить письменно и получить консультацию, потому что арендодатель может исправить ошибку новым надлежащим уведомлением.

Сколько времени у меня есть, чтобы оспорить расторжение?

30 дней с момента получения, путём подачи заявления в примирительный орган по месту нахождения недвижимости (ст. 273 CO). В тот же срок подаётся требование о продлении аренды. В примирительной процедуре по аренде жилых и коммерческих помещений судебные расходы не взимаются (ст. 113 абз. 2 лит. c CPC).