Аренда: дефекты по окончании договора аренды
По окончании аренды арендодатель обязан уведомить о дефектах в течение 2-3 дней. Если он этого не сделает, путь арендного права закрыт, однако остается возможность обращения к нормам о деликтной ответственности (ст. 41 и след. ОЗ).
Дефекты по окончании аренды: что обязан сделать арендодатель?
Когда договор аренды прекращается и арендатор возвращает квартиру или коммерческое помещение, арендодатель обязан тщательно проверить состояние объекта. Если он обнаруживает дефекты, за которые отвечает арендатор, он должен незамедлительно уведомить его об этом. Это устанавливает ст. 267a ОЗ.
Срок уведомления: 2-3 дня
Судебная практика и доктрина установили очень жесткий срок. Уведомление о дефекте должно быть направлено в течение 2-3 дней с момента его обнаружения. Дефект должен быть описан достаточно точно: общее указание не является надлежащим. Если арендодатель не соблюдает этот срок, арендатор освобождается от ответственности за данные дефекты. Исключение составляют скрытые дефекты, то есть те, которые невозможно было выявить при обычной проверке в момент возврата объекта.
Речь идет о норме, направленной на защиту арендатора, которого арендное право рассматривает как более слабую сторону договора. Законодатель стремился не допустить, чтобы арендодатель мог заявлять о дефектах спустя недели или месяцы после возврата объекта.
Частая ошибка арендодателей
В практике Адвокатской и нотариальной конторы Хааб адв. Уго Хааб и адв. Роберто Хааб регулярно сталкиваются с одной и той же ситуацией: арендодатель обнаруживает ущерб, причиненный арендатором, но пропускает срок для официального уведомления. Иногда он вовсе не знает о существовании ст. 267a ОЗ или недооценивает краткость установленного срока. В результате претензия на основании арендного права становится невозможной.
Альтернативный путь: деликтная ответственность
Даже когда арендодатель утратил право действовать на основании норм об аренде, остается второй вариант. Ст. 41 и следующие ОЗ регулируют внедоговорную (деликтную) ответственность и позволяют требовать возмещения ущерба, причиненного имуществу. Этот путь охватывает различные случаи: ущерб, причиненный непосредственно арендатором (ст. 41 ОЗ), ущерб, причиненный его животным (ст. 56 ОЗ), или вспомогательными лицами арендатора (ст. 55 ОЗ).
Как подтверждено доктриной (D. Balmer, AJP 5/2019), нормы арендного права и нормы о деликтной ответственности применяются альтернативно. На практике ст. 41 и следующие ОЗ выступают своего рода запасным вариантом для арендодателя, который не направил уведомление своевременно.
Почему путь арендного права остается предпочтительным
Тем не менее претензия на основании арендного права (ст. 267 и ст. 267a ОЗ) предоставляет арендодателю более выгодные условия как в части объема возможного возмещения, так и в отношении бремени доказывания. Сроки исковой давности также играют в пользу арендодателя. Тот, кто действует на основании ст. 41 и следующих ОЗ, обязан доказать все условия деликтной ответственности и сделать это в пределах срока исковой давности в 3 года с момента, когда он узнал об ущербе (ст. 60 ОЗ).
Свяжитесь с нами
Если Вы являетесь арендодателем и обнаружили дефекты в объекте после выезда арендатора, важно не терять времени. Адвокатская и нотариальная контора Хааб в Лугано, в лице адв. Уго Хааба и адв. Роберто Хааба, окажет Вам помощь в оценке ситуации и определении наиболее эффективной стратегии.
Для личной консультации: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70
