Аренда: Ответственность арендатора за состояние объекта аренды на момент возврата

Возврат арендуемого объекта: за что на самом деле отвечает арендатор?

Когда договор аренды прекращается и наступает момент вернуть квартиру (или иной арендуемый объект), арендодатель обязан тщательно проверить состояние объекта и незамедлительно сообщить арендатору о выявленных недостатках, за которые тот может нести ответственность. Это предусмотрено ст. 267a ОЗ.

На первый взгляд все просто. Однако на практике ситуация складывается иначе: многие арендаторы оплачивают расходы, которые им не причитаются, поскольку не знают пределов своей ответственности. Адв. Уго Хааб и адв. Роберто Хааб из Юридического и нотариального бюро Хааб в Лугано регулярно сталкиваются с подобными ситуациями и знают, насколько распространено непонимание в этой области.

Использование в соответствии с договором: подлинный критерий оценки

Согласно ст. 267 абз. 1 ОЗ, арендатор обязан вернуть объект в состоянии, соответствующем его надлежащему использованию по договору. Не «как новый». Не «как в начале». Надлежащее состояние зависит от назначения объекта: жилье, офис, производственное помещение. Критерий меняется в зависимости от предусмотренного использования.

Это означает, что арендодатель не вправе требовать возврата в идеальном состоянии. Арендная плата, вносимая арендатором, как раз и призвана компенсировать естественное обесценивание недвижимости с течением времени.

Нормальный износ: за счет собственника

Закон однозначен в одном принципиальном вопросе: нормальный износ полностью относится на счет арендодателя. Он не вправе потребовать от арендатора ни франка за подобное ухудшение состояния.

Что относится к нормальному износу жилья? Пожелтевшие со временем стены, следы от мебели или картин, разумное количество небольших отверстий в стенах, незначительные царапины и трещины, мелкие следы на паркете, естественное ухудшение состояния обоев. Все это последствия повседневного использования, которые собственник обязан принять.

Арендатор же отвечает за повреждения, выходящие за эти рамки: ухудшения, причиненные им самим, лицами, проживающими с ним, или его животными, а также расходы на уборку и мелкий ремонт (как правило, до CHF 200).

Самый распространенный случай: покраска стен

На практике наиболее частая проблема связана со стоимостью полной покраски квартиры. Слишком многие арендаторы полагают, что обязаны оплатить ее целиком при возврате. Это не так. Если стены демонстрируют лишь следы нормального износа, эти расходы не относятся на счет арендатора.

Текущая стоимость, а не стоимость замены

Когда арендатор действительно должен отвечать за причиненный ущерб, размер возмещения определяется не стоимостью замены на новое. Если ремонт невозможен или несоразмерен, арендатор отвечает в размере текущей стоимости поврежденной установки, рассчитанной с учетом износа в результате надлежащего использования.

Для определения этой стоимости применяются специальные таблицы, разработанные совместно Швейцарской ассоциацией арендаторов (ASI) и Швейцарской ассоциацией собственников недвижимости (APF). Эти таблицы указывают средний срок службы каждого элемента арендуемого объекта и позволяют рассчитать его остаточную стоимость.

Практический пример

Арендатор возвращает квартиру в 2019 году. Его дети разрисовали стену фломастерами: это повреждение, выходящее за рамки нормального износа. Стена была заново окрашена в 2004 году, а стоимость покраски составила CHF 7'000.

Согласно таблицам, средний срок службы покраски составляет 20 лет. С 2004 года покраска была бы полностью амортизирована к 2024 году. В 2019 году до полного обесценивания оставалось еще 5 лет. Остаточная стоимость, таким образом, составляла 5/20 от первоначальной стоимости.

Результат: арендатор должен выплатить CHF 1'750, то есть четверть общей стоимости. А не CHF 7'000.

Внимание: дата отсчета

Очень частая ошибка в расчетах касается начальной даты для определения срока службы. Отсчет ведется не от даты начала договора аренды, а от даты, когда установка была фактически выполнена, которая может существенно предшествовать началу договорных отношений.

Эта техническая деталь значительно влияет на подлежащую уплате сумму и зачастую упускается из виду.

Полностью амортизированные установки

Если установка уже достигла конца срока службы и не имеет остаточной стоимости, собственник в принципе не вправе требовать от арендатора какого-либо возмещения.

Тем не менее это не дает арендатору права умышленно повреждать уже амортизированные элементы. Судебная практика кантона Тичино установила, что в случае умышленного повреждения или грубой небрежности арендатор может быть обязан по справедливости возместить стоимость установки даже за пределами срока ее службы (решение II CCA от 13 марта 2019 г., дело 12.2017.167, consid. 7).

Доктрина также подтверждает, что пол, стены и крыши сохраняют определенную стоимость даже по истечении теоретического срока службы (CPra Bail, Aubert, art. 267 CO N 29). В таком случае арендодатель обязан, однако, доказать, что, несмотря на ветхость, эти элементы имели остаточную стоимость на момент начала аренды, представив надлежащие доказательства, а не простые утверждения стороны (решение II CCA от 29 сентября 2014 г., дело 12.2013.210, consid. 3.2).

Для собственников старинных, но ценных зданий рекомендация однозначна: детально задокументировать состояние арендуемого объекта на момент передачи арендатору.

Сметы, а не обязанность ремонта

Последний существенный момент: расходы, подлежащие возмещению арендатором, могут быть рассчитаны на основании смет, без обязательства арендодателя фактически выполнять работы. Собственник вправе самостоятельно решить, ремонтировать поврежденную установку или нет.

Юридическая помощь по вопросам аренды

Споры, связанные с возвратом арендуемого объекта, относятся к числу наиболее частых в арендном праве. Адв. Уго Хааб и адв. Роберто Хааб в Юридическом и нотариальном бюро Хааб по адресу Via Ludovico Ariosto 5 в Лугано регулярно представляют интересы как арендаторов, так и арендодателей в подобных ситуациях. Для личной консультации: info@haablegal.ch | +41 91 913 30 70.