Rescisión del contrato de arrendamiento: plazos y forma

Una rescisión mal hecha cuesta meses de alquiler

Por desgracia, es habitual ver inquilinos que ya han firmado el nuevo contrato, reservado la mudanza y enviado la rescisión, y a quienes el arrendador responde que la carta llegó tarde. El arrendamiento no termina cuando el inquilino se va, sino en la siguiente fecha de rescisión, y hasta entonces se debe el alquiler. Del otro lado está el propietario que rescinde con una carta redactada por él mismo y descubre, meses después, que la rescisión nunca fue válida.

La rescisión del contrato de arrendamiento suele caber en una sola página. Las normas del Código de las obligaciones que la regulan son, sin embargo, estrictas, y no son las mismas para el inquilino y para el arrendador. Conviene, por tanto, hacer las distinciones oportunas. Para una visión general de la materia, véase nuestra página sobre el derecho de arrendamiento.

Plazos de preaviso y fechas de rescisión (art. 266a–266e CO)

El primer documento que hay que leer es el contrato. Si el arrendamiento es por tiempo determinado, termina por sí solo en la fecha pactada, sin necesidad de rescisión (art. 266 CO). Si las partes lo dejan continuar tácitamente, pasa a ser por tiempo indefinido.

Para los arrendamientos por tiempo indefinido la ley fija dos elementos distintos. El plazo de preaviso es el tiempo mínimo que debe mediar entre la recepción de la rescisión y el fin del arrendamiento. La fecha de rescisión es la fecha para la que se puede rescindir. Para las viviendas el preaviso es de tres meses (art. 266c CO), para los locales comerciales de seis meses (art. 266d CO) y para las habitaciones amuebladas y las plazas de aparcamiento arrendadas por separado de dos semanas para el final de un mes (art. 266e CO).

Las fechas de rescisión son las pactadas en el contrato. Si el contrato no dice nada, rige la fecha fijada por el uso local y, a falta de uso, el final de un trimestre de arrendamiento. Las partes pueden pactar un preaviso más largo que el legal, pero no uno más corto (art. 266a ap. 1 CO).

A modo de ejemplo: el contrato prevé la rescisión con tres meses de preaviso para el 30 de junio. La rescisión debe llegar al arrendador a más tardar el 31 de marzo. Si llega el 2 de abril no es nula, pero solo surte efecto para la siguiente fecha de rescisión (art. 266a ap. 2 CO), y si el contrato prevé una sola fecha al año, el inquilino queda obligado doce meses más.

Cuenta la fecha de recepción, no la del matasellos. En la práctica conviene enviar la rescisión al menos unos diez días antes del vencimiento del plazo.

La forma: por escrito, y el arrendador con el formulario oficial (art. 266l–266o CO)

La rescisión de una vivienda o de un local comercial debe hacerse por escrito (art. 266l ap. 1 CO), es decir, con una carta firmada a mano. Un correo electrónico o un mensaje de WhatsApp no bastan. Si el contrato está a nombre de varios inquilinos, todos deben firmar la rescisión.

Para el arrendador hay un requisito más: debe rescindir mediante el formulario aprobado por el cantón, que indica al inquilino cómo impugnar la rescisión o pedir la prórroga del arrendamiento (art. 266l ap. 2 CO). En el Tesino es el formulario del Departamento de las instituciones (en italiano). Una carta normal, aunque sea certificada y esté perfectamente motivada, no lo sustituye.

Cabe observar que la vivienda familiar tiene reglas propias. El inquilino casado, o unido en pareja registrada, solo puede rescindir con el consentimiento expreso del cónyuge o de la pareja (art. 266m CO). El arrendador, por su parte, debe notificar la rescisión por separado al inquilino y al cónyuge, en dos envíos distintos (art. 266n CO).

La rescisión que no cumple estas condiciones es nula (art. 266o CO). Es como si nunca se hubiera dado, y el arrendamiento continúa. La nulidad no necesita hacerse valer dentro de un plazo, pero quien recibe una rescisión irregular hace bien en reaccionar enseguida, por escrito.

Irse antes de la fecha de rescisión (art. 264 y 266g CO)

El inquilino que quiere dejar la vivienda sin respetar preaviso y fechas tiene una sola vía para liberarse: proponer un nuevo inquilino solvente, que el arrendador no pueda rechazar razonablemente y que esté dispuesto a asumir el contrato en las mismas condiciones (art. 264 CO). El candidato debe proponerse por escrito, con los documentos que acreditan su solvencia.

Sin sustituto, el inquilino sigue debiendo el alquiler hasta la primera fecha de rescisión posible. A modo de ejemplo: alquiler de CHF 1'850 al mes, próxima fecha de rescisión el 31 de marzo, traslado laboral a finales de octubre. Sin un sustituto, el inquilino debe todavía cinco mensualidades, CHF 9'250. El arrendador debe, no obstante, descontar los gastos que se ahorra y lo que gana alquilando antes, o lo que deja de ganar intencionadamente (art. 264 ap. 3 CO).

En el Parlamento, una moción pedía eximir de la obligación de proponer un sustituto a los inquilinos de las regiones con escasez de vivienda. La moción se dio por concluida en 2024: la regla sigue siendo la del art. 264 CO.

Otra cosa es la rescisión por motivos graves (art. 266g CO), que cada parte puede dar, con el preaviso legal, para cualquier fecha. Hacen falta, sin embargo, circunstancias que hagan intolerable el cumplimiento del contrato y que no fueran previsibles al celebrarlo. El juez determina las consecuencias patrimoniales, y quien rescinde debe contar con indemnizar a la otra parte.

He recibido la rescisión: impugnación y prórroga (art. 271–273 CO)

El inquilino que recibe la rescisión tiene 30 días desde la recepción para impugnarla ante la autoridad de conciliación en materia de arrendamiento del lugar donde se encuentra el inmueble (art. 273 CO). El plazo es perentorio: una vez vencido, la rescisión ya no puede impugnarse. En el Tesino hay once oficinas de conciliación. En el procedimiento de conciliación no se cobran costas judiciales (art. 113 ap. 2 letra c CPC).

La rescisión es impugnable si es contraria a las reglas de la buena fe (art. 271 CO), y quien rescinde debe motivarla si la otra parte lo pide. El art. 271a CO enumera los casos típicos: la rescisión dada porque el inquilino hizo valer de buena fe pretensiones derivadas del arrendamiento, la que sirve para imponer un aumento del alquiler, la dada durante un procedimiento de conciliación o judicial, o en los tres años siguientes a un procedimiento en el que el arrendador perdió en gran parte.

Si la rescisión es válida, el inquilino puede aún pedir la prórroga del arrendamiento cuando el fin del contrato tenga para él o su familia consecuencias gravosas que el interés del arrendador no justifica (art. 272 CO). La prórroga llega como máximo a cuatro años para las viviendas y a seis para los locales comerciales (art. 272b CO). Queda excluida, entre otros casos, si la rescisión se dio por mora en el pago del alquiler (art. 272a CO). Si la autoridad rechaza la impugnación, examina de oficio si el arrendamiento puede prorrogarse (art. 273 ap. 5 CO).

Qué significa para las partes

Para el inquilino: comprueba en el contrato el preaviso y las fechas antes de firmar un nuevo contrato en otro sitio. Envía la rescisión por correo certificado con mucha antelación, firmada por todos los inquilinos y, si se trata de la vivienda familiar, también por el cónyuge. Si quieres irte antes, busca un sustituto y propónlo por escrito. Si recibes una rescisión, anota el día en que la recibiste: desde ahí corren los 30 días.

Para el arrendador: utiliza siempre el formulario oficial cantonal, también para la rescisión tras un requerimiento de pago (art. 257d CO), y notifícalo por separado al cónyuge del inquilino. No rescindas justo después de que el inquilino haya señalado un defecto o presentado una reclamación: es el caso típico de rescisión impugnable. Si el inquilino propone un sustituto, examínalo en serio, porque un rechazo sin motivo libera igualmente al inquilino.

Preguntas frecuentes

¿Desde cuándo corren los tres meses de preaviso para dejar el piso?

Se cuentan hacia atrás desde la fecha de rescisión. Para rescindir el arrendamiento de una vivienda para el 30 de junio con tres meses de preaviso, el arrendador debe recibir la rescisión a más tardar el 31 de marzo (art. 266c CO). Cuenta la fecha de recepción, no la de envío. Si la rescisión llega tarde, vale para la siguiente fecha de rescisión (art. 266a ap. 2 CO).

¿Puedo rescindir el contrato de arrendamiento por correo electrónico?

No. La rescisión de viviendas y locales comerciales exige la forma escrita (art. 266l CO), es decir, una carta con firma manuscrita. Un correo electrónico o un mensaje no cumplen este requisito y la rescisión es nula (art. 266o CO). Si hay varios inquilinos, deben firmar todos.

¿Puedo dejar el piso antes de la fecha de rescisión sin pagar?

Solo si propones al arrendador un nuevo inquilino solvente, que el arrendador no pueda rechazar razonablemente y que asuma el contrato en las mismas condiciones (art. 264 CO). De lo contrario, el alquiler se debe hasta la próxima fecha de rescisión, descontando lo que el arrendador ahorra o gana alquilando antes.

El arrendador me ha rescindido el contrato con una carta normal: ¿es válida la rescisión?

No. El arrendador debe utilizar el formulario oficial aprobado por el cantón (art. 266l ap. 2 CO). Una rescisión dada sin formulario es nula (art. 266o CO) y el arrendamiento continúa como si nada. Aun así, es prudente responder por escrito y asesorarse, porque el arrendador puede subsanarlo con una nueva rescisión en regla.

¿Cuánto tiempo tengo para impugnar una rescisión?

30 días desde la recepción, mediante una solicitud a la autoridad de conciliación del lugar del inmueble (art. 273 CO). En el mismo plazo se pide la prórroga del arrendamiento. En el procedimiento de conciliación sobre arrendamientos de viviendas y locales comerciales no se cobran costas judiciales (art. 113 ap. 2 letra c CPC).