PPP - Amministratore non convoca assemblea

Cosa possono intrapprendere i condomini se l'amministratore non convoca un'assemblea?

October 6, 2021

Purtroppo può capitare che per vari motivi (molti dei quali non giustificati) l'amministratore di una PPP non provveda a convocare un'assemblea nonostante ha il compito di farlo o ciò gli é stato richiesto dai condomini.

Ricordiamo che 1/5 dei condomini ha il diritto di chidere in ogni momento la convocazione di un'assemblea (art. 64 cpv. 3 CC). Per calcolare il 1/5 non é determinante il valore delle quote detenute, ma unicamente le "teste" (ovvero il numero di comproprietari, vedi: BSK ZGB II – Bösch, art. 712n N 2).

Se l'amministratore non da seguito alla richiesta di convocazione i condomini devono rivolgersi al giudice (ZK – Wermelinger, art. 712n CC N 23), a meno che il regolamento condominiale non conferisca loro o ad altri organi (per esempio al "comitato" o al revisore) la possibilità di convocare l'assemblea se l'amministratore si rifiuta di farlo; possibilità sovente non presente nei regolamenti condominiali, ma che si consiglia vivamente di far inserire.

Secondo la dottrina la facoltà di rivolgersi al giudice in caso di rifiuto dell’organo competente a convocare un’assemblea spetta ad ogni membro dell’associazione (e quindi anche ad ogni comproprietario di una PPP, vedi art. 712m cpv. 2 CC) che constata tale rifiuto, anche se non é stato lui a chiedere in precedenza all'amministratore di convocare l'assemblea (CR – Jeanneret/ Hari, art. 64 CC N 15). La richiesta di convocazione di un’assemblea da parte di un quinto dei condomini è possibile anche laddove non prevista nel regolamento e nella richiesta non devono neppure essere specificati i motivi della richiesta (Wermelinger, La Proprieté paretages, 2002, pag. 574).

I condomini devono quindi nella maggior parte dei casi chiedere al giudice di ordinare all'amministratore di convocare l'assemblea (BSK ZGB II – Bösch, art. 712n N 2). Secondo alcuni autori invece il giudice può anche convocare direttamente l’assemblea, laddove ciò venisse richiesto (e ciò in analogia dell’art. 699 cpv. 4 CO, vedi: BSK ZGB II – Bösch, art. 712n N 2). La questione é tuttavia dibattuta.

Il consiglio é pertanto quello di agire nel seguente modo se fosse necessario rivolgersi al giudice (quindi nel caso in cui il regolamento condominiale non conferisse il diritto di convocazione ad altre persone oltre all'amministratore):

  1. Chiedere al giudice di autorizzare il condomino [...] (o il comitato o il revisore) a convocare un'assemblea straordinaria.
  2. Chiedere al giudice di convocare lui un'assemblea straordinaria.
  3. Chiedere al giudice di ordinare all'amministratore di convocare un'assemblea straordinaria, entro [...] giorni dalla ricezione della sentenza.

Di norma le tre possibilità di cui sopra (dove la prima e la seconda sono ampiamente preferibili alla terza) sono chieste tutte quante alternativamente al giudice. Ricordarsi di chiedere al giudice di addossare tutte le tasse e le spese a carico dell'amministratore (e condannare lo stesso a risarcire agli istanti le "ripetibili", ovvero i costi per le spese di patrocinio sostenute).