Accordo di Riservazione

Acquistare casa in Svizzera non è soltanto questione di prezzo: il legislatore impone che qualunque trasferimento di proprietà – e perfino la “promessa” di venderla o comprarla – sia stipulato in forma di atto pubblico (art. 216 CO). Se le parti firmano soltanto un foglio “privato”, l’accordo è giuridicamente nullo e nessuno può pretendere l’esecuzione della vendita. Questa regola è stata ribadita dal Tribunale federale in più occasioni.

Eppure, nel mercato immobiliare ticinese (e non solo) si vedono spesso “contratti di riservazione” accompagnati da versamenti fra 10’000 e 50’000 CHF. Il venditore ritira l’oggetto dal mercato, l’acquirente versa la somma e spera di bloccare l’affare. Che valore ha quel deposito?

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Il principio della restituzione
La giurisprudenza federale parte da un presupposto chiaro: se il contratto principale richiede la forma autentica e non la rispetta, anche la clausola che prevede la perdita automatica della caparra cade con esso. L’importo resta quindi recuperabile dall’acquirente, salvo i costi concreti che il venditore riesce a dimostrare. Il Tribunale federale ha riconosciuto che una trattenuta integrale è normalmente eccessiva e può essere ridotta (art. 163 cpv. 3 CO).

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Caparra “persa” vs. equa indennità
Una differenza sottile ma decisiva emerge secondo una sentenza del Tribunale Federale: una clausola penale inserita in un accordo privo di forma può sopravvivere solo se mira a compensare il cosiddetto “interesse negativo”, cioè le spese inutilmente sostenute in vista della vendita, non a sanzionare la mancata conclusione del contratto. In pratica:

• spese di annunci, consulenze, modifiche di progetto documentate → possono essere detratte;
• margine di guadagno o semplice punizione per il ripensamento → non può essere trattenuto.

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Cosa significa per le parti
– Acquirenti: pretendete un deposito su conto escrow del notaio e una clausola che ne preveda la restituzione, salvo costi provati.
– Venditori: potete proteggervi fissando un tetto ragionevole (p. es. 50‑70 % della caparra), collegato a costi effettivi; oltre potrebbe intervenire il giudice a ridurre.

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Modello pronto all’uso
Alla fine dell’articolo trovate un modello (in italiano) di accordo di riservazione che rispetta i requisiti suindicati e chiarisce in modo trasparente quando, e in quale misura, il deposito può essere trattenuto.

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English summary

Why Swiss law almost never lets a seller keep the entire “reservation fee”

Under Swiss law (art. 216 CO) every contract that obliges a party to buy or sell real estate – including any preliminary agreement – must be executed before a notary. The Federal Supreme Court confirmed that a simple private reservation form is null and void.

Consequences: the buyer’s deposit (typically 10–50 k CHF) is generally refundable. The seller may only deduct proven costs (ads, advisor fees, plan changes). Full forfeiture is considered excessive and can be reduced by the courts. The Swiss Supreme Court goes further: a penalty clause can survive only if it compensates the seller’s “negative interest” (actual expenses), not if it aims to punish the buyer.

Practical tips:
– Buyers should pay into a notary’s escrow and negotiate an explicit refund mechanism.
– Sellers can protect themselves with a reasonable cap (e.g. 50–70 % of the deposit) linked to real costs; anything beyond may be struck down.

You can download a ready‑to‑use reservation agreement template at the end of this post, reflecting the above rules.

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