Diritto Immobiliare: I vari tipi di mediazione

In ambito immobiliare è frequente l’attività di mediazione di un soggetto – l’intermediario immobiliare – che ha quale obiettivo e compito quello di far concludere un affare tra venditore ed acquirente.

Il contratto di mediazione è retto nel codice delle obbligazioni svizzero agli articoli 412 – 418.  

L’attività del mediatore si distingue in tre sottocategorie:

1. Mediatore-indicatore; che ha quale compito quello di presentare al venditore o all’acquirente un potenziale partner, con il quale poi concludere il contratto immobiliare
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2. Mediatore-negoziatore; che ha quale ulteriore compito quello di negoziare attivamente il contratto
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3. Negoziatore-apportatore; che ha quale scopo quello di procurare degli interessati al venditore. Questa sottocategoria è abbastanza infrequente.

Il mediatore-indicatore ha diritto alla mercede (provvigione) se il contratto di compravendita viene concluso con un soggetto che egli ha presentato (“indicato”) al suo cliente. Non è necessaria altra attività da parte del mediatore.

Diversamente, il mediatore-negoziatore ha diritto alla provvigione solo se il contratto tra venditore ed acquirente è concluso a seguito della sua attiva negoziazione; se il contratto viene sì concluso tra venditore ed acquirente (magari anche a seguito della segnalazione del mediatore), ma senza un’attività di negoziazione da parte del mediatore, quest’ultimo non ha diritto alla mercede.

L’intermediario immobiliare, al fine di ottenere la propria mercede senza incorrere in potenziali contestazioni da parte del suo cliente, dovrebbe quindi avere l’accortezza di:  

• Assumere il ruolo di mediatore-indicatore, visto che in tale veste l’ottenimento della provvigione è più semplice, bastando la semplice segnalazione e presentazione.
  Diversamente da come da molti ritenuto, non vi è una presunzione che salvo accordi diversi ogni contratto di mediazione é da considerare una mediazione-indicazione; per lo meno tale presunzione non è stata ad oggi riconosciuta dal Tribunale federale (ma unicamente da parte della dottrina).
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• Non eseguire attività di negoziazione (a meno che ciò non sia quanto concordato fra le parti), poiché così facendo si potrebbe ritenere che egli ha assunto – vuoi anche solo per atti concludenti – il ruolo di mediatore-negoziatore e pertanto la mercede é guadagnata solo se si conclude un contratto a seguito di un’effettiva attività di negoziazione del mediatore (per altro non sempre facile da dimostrare).
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• Non esercitare la propria attività sia per il venditore che per l’acquirente; la doppia-mediazione è infatti solo possibile se è nota ed accettata da entrambe le parti o se è pattuita un’attività di mediazione-negoziazione; negli altri casi vi è per se un conflitto d’interessi ed il contratto di mediazione è considerato privo di validità (ciò che comporta che il mediatore non ha diritto a nessuna mercede ed anzi deve restituire l’eventuale mercede già percepita).