Locazione: difetti alla fine del contratto di locazione

Fino a quando (e su quale base giuridica) si possono avanzare delle pretese per difetti verso l'inquilino?

July 20, 2021

Alla fine della locazione, e meglio al momento della restituzione della cosa locata (per esempio quando si riconsegna un appartamento), il locatore (di norma il proprietario) deve verificare accuratamente la stato della cosa locata e se vi scopre difetti di cui l’inquilino deve rispondere, dargliene subito notizia (art. 267a CO).

Secondo la prassi e la giurisprudenza la notifica del difetto deve avvenire entro 2-3 giorni dal momento in cui il difetto viene riscontrato, a meno che non si tratti di difetti occulti. La notifica dev’essere anche debitamente sostanziata. Qualora questa notifica non avvenisse entro questo termine l’inquilino è liberato dalla suaresponsabilità.

È evidente che questa norma è assai favorevole all’inquilino, seguendo la concezione del diritto della locazione come tale, che prevede svariate norme a tutela della “parte debole”, di norma per l’appunto l’inquilino.

Capita assai sovente che il locatore non sia a conoscenza della norma di cui all’art. 267aCO, o quanto meno non del brevissimo termine entro il quale è doveroso attivarsi per notificare un difetto causato dall’inquilino uscente. In molti casi al locatore è quindi precluso il diritto di rifarsi sull’inquilino proprio a causa del fatto di aver atteso troppo tempo prima di notificar un difetto chenon era occulto.

Tuttavia qualora un locatore avesse omesso di notificare un difetto entro il breve termine di cui si è detto, egli può comunque avanzare una pretesa risarcitoria facendo valere una presta basata sulla responsabilità civile (articoli 41 e seguenti CO), in particolare – ma non solo – per danneggiamento della proprietà altrui causato dall’inquilino (art. 41 CO) o da un suo animale (art. 56 CO) o da suoi lavoratori o persone ausiliarie (art. 55 CO).  

In altre parole, giacché la via prevista dal diritto della locazione gli è preclusa (a causa della notifica omessa o tardiva) egli può optare per un’altra via. Diciamo quindi che gli articoli 41 e seguenti CO rappresentano una sorta di “via d’emergenza” per i locatori, circostanza questa spesso per nulla conosciuta dagli stessi (soprattutto se non rappresentati da un professionista).

Gli artt. 41 e seguenti CO e le nome del diritto della locazione (in particolare gli artt. 267e 267a CC) sono infatti alternativamente applicabili (vedasi in questo senso: D. Balmer in AJP 5/2019), anche se le norme del diritto della locazione restano preferibili per il locatore, essendopiù favorevoli in quanto ad entità del risarcimento ottenibile, onere della prova e prescrizione.

Posto che al locatore è concessa anche la via degli artt. 41 e seguenti CO, va precisato che queste norme prevedono diverse condizioni affinché si possa concludere per una responsabilità dell’inquilino e quindi per chiamarlo a rispondere del danno. Va anche rammentato che le azioni derivanti da queste norme si prescrivono in 3 anni dal momento in cui il danneggiato (quindi il locatore) ha avuto conoscenzadel danno (art. 60 CO).